20坪老屋翻新案例：240萬怎麼花，前後對比與重點解析
20坪屋齡32年的老屋，花了240萬完成全室翻新，一坪平均12萬。本文逐項拆解拆除、水電、泥作、木作、系統傢具等費用，附格局改造前後對比與3個追加費用的真實原因，幫你對照自家屋況抓預算。到 howroom 找設計師或比統包報價。
這間屋齡 32 年的台北公寓，格局 20 坪，花了 240 萬完成全室翻新。一坪平均 12 萬——這個數字不是拍腦袋定的，而是從拆除見底、全面換管線，一路到木作系統、石材地坪逐項累計出來的。本篇把每個工程項目的費用攤開，加上改造前後的格局差異，讓你對照自家屋況判斷哪些項目是必要的、哪些可以控制。
翻新前：舊屋的三個核心問題
老屋翻新的費用高低，最關鍵的不是設計多豪華，而是「屋況有多差」。這個案例在開工前有三個無法迴避的問題：
- 管線老化：鑄鐵排水管已 30 年以上，牆內電線仍是舊規格鋁線，全面換線是必要項目
- 隔間不符現代需求：三房兩廳格局讓客廳採光被壓縮，中間一房拆除後才能打通採光
- 浴室老舊防水失效：原浴室磁磚貼縫滲水，防水層需從頭施作
這三項只要一項未處理，日後都會是漏水或電氣安全的定時炸彈。
240萬的費用拆解
| 工程項目 | 費用（萬） | 說明 |
|---|---|---|
| 拆除＋廢棄物清運 | 15 | 全室打除舊地坪、隔間牆、浴室壁磚 |
| 水電配管換線 | 35 | 冷熱水管改 PP-R、電線全換 2.0 mm² 以上、增設迴路 |
| 泥作（含防水） | 28 | 浴室防水兩道＋地壁磚、廚房壁磚、玄關地坪 |
| 木作工程 | 42 | 主臥更衣室、電視牆木皮貼飾、玄關鞋櫃 |
| 系統傢具 | 33 | 廚具系統（含門板換新）、書房系統書牆 |
| 地坪（超耐磨木地板） | 18 | 客廳、房間全鋪，約 14 坪 |
| 油漆工程 | 12 | 全室底漆＋面漆，含天花板 |
| 燈具＋五金 | 14 | 嵌燈規劃、開關面板換新 |
| 冷氣設備 | 18 | 變頻分離式 3 台，含安裝 |
| 衛浴設備 | 10 | 浴缸拆除改淋浴、面盆馬桶換新 |
| 設計費 | 15 | 室內設計、施工監工 |
| 合計 | 240 | 含所有工程、設備、設計費 |
這個案例水電費用占比偏高（35 萬），原因是舊鋁線全換、迴路從 6 條增到 14 條。如果你的屋子是 15 年內翻新過管線，這塊可以明顯壓低。
格局對比：拆掉一房換來的採光
改造前：三房兩廳，客廳只有一面朝北窗，白天需要開燈。主臥室空間 4.5 坪，有獨立衛浴入口。
改造後：拆除中間小房（原本僅 2.5 坪），客廳與書房區域打通，南北對流窗增加到三面。主臥縮減為 4 坪但新增更衣室。
這個決策省下了 2.5 坪的木作隔間（約 6～8 萬），卻大幅提升整體通風與採光，是這個案例評價最高的一個改動。
三個讓費用膨脹的實際原因
施工過程中有三個追加項目是原始報價沒有包含的：
1. 天花板拆除後發現漏水 打開天花板後，發現樓上浴室曾漏水留下水漬，需要額外補強防水，追加 2 萬元。這種情況在老屋非常常見，建議報價時預留 5% 的不可見費用。
2. 木作師傅建議改玻璃推拉門 書房與客廳的隔間，原規劃為實牆，師傅建議改用玻璃拉門保留採光，費用追加 1.8 萬，但採光效果明顯更好。
3. 廚具門板選了鋁框玻璃 原本預算是一般板材門板，屋主在選料時改為鋁框玻璃款，增加 1.2 萬元。
三項合計追加 5 萬，讓總費用從原始 235 萬墊高到 240 萬。
施工工期與進場順序
這個案例總工期為 4.5 個月（含工班等待時間），實際施工約 90 個工作天：
- 拆除（1.5 週）→ 水電配管（2 週）→ 泥作（3 週，含浴室防水養護）→ 木作（4 週，與油漆交叉）→ 地坪（1 週）→ 系統傢具進場（2 週）→ 燈具五金、冷氣安裝（1 週）→ 清潔驗收
進場順序亂掉是施工延誤的最大原因。泥作未乾透就鋪地板、木作完成後才配管，都會造成反工或延誤。這個案例靠設計師統一協調，沒有發生順序混亂的問題。
注意事項：老屋翻新 3 個容易忽略的地方
- 一定要開天花板探管：舊屋管線常常圖說不符實際，動工前先探查，避免後期鑿牆追管
- 防水養護 24 小時以上才能貼磚：防水層需要充足時間固化，趕工會讓防水失效
- 系統傢具進場時間要等木作完成：木作若還在現場，系統傢具搬運困難且容易碰傷
FAQ
Q. 20 坪老屋翻新，不做到見底可以省多少？
如果屋況尚可、管線在 15 年內換過，保留天花板、部分地坪，約可省 40～60 萬，但仍需評估水電是否安全。
Q. 設計費值得花嗎？
這個案例花 15 萬設計費，換來的是格局規劃建議（拆牆建議就值不少）、工班協調與工序管控。如果自己有時間盯工、對工程流程熟悉，可改用統包方式降低設計費占比。
Q. 老屋翻新為什麼比新成屋貴這麼多？
老屋比新成屋貴的核心在「拆除費用」和「水電重做」。這兩項在新成屋裝潢幾乎不存在，但在屋齡 25 年以上的老屋往往占費用的 20～25%。
Q. 240 萬包設計費和傢具嗎？
上面費用含設計費（15 萬）、固定傢具（廚具、系統書牆）、冷氣，不含活動傢具、窗簾、家電等軟裝。加上活動傢具與軟裝，這個案例的業主總共花了約 280 萬。
Q. 老屋可以只翻修局部嗎？
可以，但要注意局部翻新常因為「搭接」問題讓費用跑掉。例如只換浴室，水電就必須從入水點重拉，結果省不了多少。建議與設計師確認哪些工程可以真正分階段進行。
下一步
20 坪 240 萬這個案例的關鍵，在於管線和格局都做了根本性的改變。如果你的屋況不同，費用區間也會差很多。
- 想了解裝潢一坪行情區間：裝潢一坪多少錢？2026 最新行情：新成屋6-12萬、老屋7-16萬全解析
- 想學怎麼抓總預算：裝潢預算怎麼抓？抓房價10-15%最安全，超支前先看這張分配表
- 想知道費用怎麼分配：2026 裝潢費用分配表：硬裝軟裝7:3，水電木作泥作各佔多少一次看
- 避免超支地雷：裝潢超支怎麼辦？8 大爆預算地雷與省錢實戰，新手少花10萬冤枉錢
- 預算確認後，到 howroom 找設計師或比統包報價，找到合適的團隊執行
