買房頭期款要準備多少？預售、新成屋、中古屋自備款比較
買房頭期款實際要準備總價的25%～35%，不只是兩成！預售屋分期繳壓力小、新成屋一次付、中古屋受銀行估價影響最大。含2026央行管制說明、各屋型試算表、雜費清單，讓你一次算清楚。
先給數字：2026 年台灣買房，自備款最低理論上是總價的兩成，但算進印花稅、代書費、裝修費，實際需要準備的資金通常是總價的 25%～35%。 預售屋、新成屋、中古屋的付款時間點不同，讓自備款的「壓力感」差很多，這篇逐一拆解清楚。
三種屋型的自備款結構
預售屋：分期繳，壓力最分散
預售屋的付款方式是「工程款」分期，通常結構如下：
| 付款階段 | 比例 | 時間點 |
|---|---|---|
| 簽約訂金 | 1%～5% | 簽約時 |
| 工程期款 | 10%～15% | 建造期間，依工程進度分批 |
| 交屋款 | 剩餘自備款 | 交屋時付清 |
| 房貸撥款 | 總價 8 成（一般） | 銀行在交屋時撥給建商 |
以 NT$1,500 萬的預售屋為例：
- 自備款 3 成（NT$450 萬），分 3～4 年工程期繳清
- 每年需繳約 NT$100～130 萬
- 交屋時再借房貸 NT$1,050 萬
預售屋的優勢：邊存邊繳，不必一次拿出所有自備款。風險：若建商倒閉或延遲交屋，工程款難追回。
新成屋：一次付，壓力最集中
新成屋在簽約時就要支付全部自備款，再由銀行一次撥付房貸給賣方：
| 項目 | 金額（以 NT$2,000 萬為例） |
|---|---|
| 自備款（2 成） | NT$400 萬 |
| 自備款（3 成） | NT$600 萬 |
| 房貸（8 成） | NT$1,600 萬 |
| 房貸（7 成） | NT$1,400 萬 |
新成屋的銀行貸款成數與個人信用、屋況有關，2026 年央行房貸限制下，第一戶房屋貸款最高 8 成，但有些特定類型物件（商辦混合、低總價套房）可能只核到 6～7 成。
中古屋：銀行估價決定一切
中古屋的最大變數是「銀行估價與成交價之間的落差」：
| 情況 | 說明 |
|---|---|
| 銀行估價 = 成交價 | 能貸8成，自備款是成交價的2成 |
| 銀行估價 < 成交價 | 超出估價的部分要自籌，等於自備款更高 |
舉例：你以 NT$1,200 萬買中古屋，銀行估價只值 NT$1,000 萬。貸款核8成是 NT$800 萬，自備款等於 NT$400 萬（佔總價33%），不是標準的2成。
中古屋另一個特殊點是「屋齡愈大、貸款成數往往愈低」，屋齡超過 40 年的老屋，有些銀行只核貸 6 成，等於你要自備 4 成。
實際要準備的資金，比頭期款多 10%～15%
光算「自備款」不夠，以下費用通常是自備款以外再追加的支出：
| 費用項目 | 約略金額 |
|---|---|
| 印花稅 | 成交價 × 0.1%，約 NT$1.2萬（NT$1,200萬屋） |
| 契稅 | 公告現值 × 6%，因地段而異，約 NT$3萬～15萬 |
| 代書費 | NT$1.5萬～3萬 |
| 仲介費 | 成交價 × 1%～2%（中古屋） |
| 裝修費 | NT$50萬～150萬（因屋況而異） |
| 房貸手續費 | 約 NT$5,000～1萬 |
加總起來，頭期款以外的雜費大約是總價的 3%～5%，裝修費另計。 一間 NT$1,500 萬的中古屋，裝修加雜費可能再多出 NT$100萬～200萬。
2026 年央行房貸管制，自備款怎麼算
2023 年起央行持續調整房貸限制，2026 年最新規定（以自然人自用住宅為原則）：
- 第一戶自用住宅：一般地區最高貸 8 成，管制地區（台北、新北、桃園部分區域）有所限制
- 第二戶以上：最高貸 6～7 成，自備款需 3～4 成
- 非自用（投資）：更嚴格，部分銀行只核 5 成
實際貸款成數還取決於你的薪資收入、負債比、信用狀況，建議事先向銀行詢問「自身條件下的可貸成數」，再反推真正需要準備的金額。
若你已確認頭期款的缺口，可以參考頭期款不夠怎麼辦？信貸補頭期的風險與5種籌資方式了解籌資方式與風險。
不同屋型的自備款快速試算（以 NT$1,500 萬為例）
| 屋型 | 自備款比例 | 自備款金額 | 雜費估計 | 裝修費 | 總需資金 |
|---|---|---|---|---|---|
| 預售屋 | 2.5 成 | NT$375 萬 | NT$20 萬 | NT$50～100 萬 | NT$445～495 萬 |
| 新成屋 | 2 成 | NT$300 萬 | NT$20 萬 | NT$30～70 萬 | NT$350～390 萬 |
| 中古屋 | 2～3.5 成 | NT$300～525 萬 | NT$60 萬 | NT$100～200 萬 | NT$460～785 萬 |
中古屋的裝修費是最大變數：屋齡 10 年的屋況尚可，可能只需局部整修；屋齡 30 年可能需要全室翻新，費用可達 NT$150～300 萬。
常見問題 FAQ
Q. 自備款一定要存足兩成嗎？
兩成是銀行正常貸款的最低自備比例，但實際上還有估價差距、管制政策等因素。建議至少準備總價的 25%～30% 才不會手忙腳亂。
Q. 可以用信貸補足頭期款嗎？
在法規上不違規，但銀行申請房貸時通常會詢問資金來源，若你的信貸與房貸同時申辦，會影響房貸審核與可貸金額。詳細風險可以看頭期款不夠怎麼辦？信貸補頭期的風險與5種籌資方式。
Q. 父母贊助頭期款，有什麼要注意？
超過一定金額的現金贈與需要申報贈與稅（2026 年年度免稅額 244 萬元）。若是借款，建議簽借據以免後續繼承或離婚時發生糾紛。
Q. 驗屋費算在哪裡？
驗屋費通常在簽約前或交屋前進行，費用約 NT$1.2萬～3萬（依坪數與類型）。詳見驗屋費用怎麼算？新成屋、中古屋、透天一坪行情總整理。
下一步
頭期款準備好之後，裝修預算要同步規劃，否則進了房才發現資金不夠是最常見的窘境。
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