新成屋驗屋重點：門窗、磁磚、防水、水電必驗7大項
新成屋驗屋完整攻略：7大必驗項目含空鼓磁磚、門窗氣密、防水滲漏、水電設備、合約規格核對，附缺失等級分類表與建商不修繕的求償方式，驗屋前必讀。到 howroom 找設計師比較報價。
拿到新成屋鑰匙前，最重要的功課只有一件事：徹底驗屋，記錄缺失，讓建商修到好再對保。2026 年台灣新成屋糾紛申訴中，超過六成與「交屋後才發現缺失、建商拖修或推拖責任」有關。本文整理 7 大必驗項目，依序帶你從外觀到水電逐項確認，附上實測方法，直接可用。
驗屋的基本原則：先驗屋、後對保
建商常見話術是「先簽對保才能驗屋」，這說法沒有法律依據。依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，買方有權在交屋前全面驗屋，發現缺失須以書面通知建商限期修繕，修繕完成才進行對保與交屋。
驗屋當天帶「缺失記錄表」，拍照並請建商代表簽名確認，這份紀錄是日後追修最有力的證明。
---
7 大必驗項目
1. 門窗氣密與開關順暢
- 每扇門、每扇窗逐一開關：是否卡頓、異音？關閉後縫隙是否均勻？
- 氣密測試：點燃打火機或用手靠近門框縫隙，感受是否有明顯漏風
- 鋁窗型材確認：是否與合約規格（如1.0mm、1.2mm 厚度、品牌）相符
- 玻璃有無裂紋、氣泡、明顯刮痕（用手電筒斜照最清楚）
- 紗窗、紗門、把手五金齊全且無鬆動
2. 磁磚地坪空鼓與平整
- 使用空鼓槌（或硬幣）敲擊地磚、壁磚——音聲空洞即代表空鼓，交屋前應要求補貼
- 磚縫是否平整？有無高低差（俗稱「側起」），用指甲橫滑感受
- 磁磚有無裂縫、缺角，尤其轉角處最容易施工碰撞
- 浴室、廚房地坪往地排方向潑水，確認排水坡度是否正確（不積水）
3. 防水與滲漏
新成屋防水問題往往在第一個梅雨季才爆發，驗屋當天就要主動確認：
- 觀察浴室天花板、牆角有無水漬或白華
- 廚房、浴室牆面填縫劑是否密實，有無明顯裂縫
- 陽台壁面有無滲水痕跡
- 若條件允許，可委託熱顯像儀檢測找出肉眼看不見的滲水區域（詳見：驗屋抓漏全解析：紅外線熱顯像儀檢測原理與費用）
4. 牆面天花板批土與裂縫
- 批土是否光滑均勻？用手電筒斜射確認有無波浪紋、粗糙面
- 有無裂縫——特別注意樑柱交接處（結構性裂縫）vs 表面收縮裂縫（較輕微）
- 油漆顏色是否均勻，有無色差或漏漆
- 陰陽角是否筆直（用直尺靠邊確認）
5. 水電管線與設備
- 逐一測試所有插座（帶萬用電錶或夜燈測試器）
- 開關是否正確對應燈具
- 水龍頭出水壓力正常？冷熱水確認（不要接反）
- 熱水器、衛浴設備（馬桶沖水、浴缸）是否正常運作
- 弱電（網路、電視、對講機）逐一測試
6. 公設與停車位
- 停車位劃線、編號與權狀相符
- 公共設施（信箱、電梯、門廳地坪）有無損傷，若有缺失須與建商確認不由新住戶承擔
- 社區住戶規約交付確認
7. 合約設備與建材規格對應
驗屋常被忽略的一環：實際交付的品牌、型號是否與當初買賣合約、建材設備表一致。
| 確認項目 | 合約標示（範例） | 現場確認重點 |
|---|---|---|
| 廚具品牌/型號 | SAKURA 崁入式三口爐 | 實際安裝品牌與型號 |
| 衛浴設備 | TOTO 馬桶、臉盆 | 品牌貼紙或鑄字確認 |
| 鋁窗型材 | 1.2mm 氣密窗 | 型材厚度、品牌 |
| 地坪磁磚 | 60×60 石英磚 | 尺寸、廠牌（若有載明） |
| 電梯品牌 | 大廠認證電梯 | 銘板確認 |
---
驗屋缺失等級怎麼分？
| 缺失等級 | 範例 | 建議處理 |
|---|---|---|
| A 類（影響安全/結構） | 結構裂縫、防水失效、電路短路 | 拒絕對保，要求修完再驗 |
| B 類（影響使用） | 空鼓磁磚、門窗不密合、設備不對板 | 書面記錄，要求限期修繕 |
| C 類（美觀瑕疵） | 油漆不均、批土粗糙、小缺角 | 列入缺失記錄，確認修繕期限 |
---
常見問題 FAQ
Q. 驗屋一定要找第三方驗屋師嗎？
非強制，但若本身對建材、水電不熟，建議委託驗屋師（費用約 NT$5,000～15,000）。專業驗屋師帶有空鼓槌、電錶、水平儀、熱顯像儀，能抓出肉眼難發現的問題。
Q. 驗屋缺失建商不肯修怎麼辦？
先發存證信函要求限期修繕（消保法 7 日），若拒不回應，可向直轄市消保官申訴或向地方法院提起調解。保留所有照片、書面記錄、LINE 對話記錄。
Q. 驗屋可以驗幾次？
通常第一次驗屋提列缺失、建商修繕後進行第二次複驗，確認全數修畢後再對保簽約。理論上沒有次數限制，但建商合理期限（一般 30 天）內需完成。
Q. 空鼓磁磚比例多少算合格？
《建築工程品質管理作業要點》規定空鼓面積不得超過磁磚面積 10%，但業界普遍要求 5% 以下，整塊空鼓或入口、浴室等重要區域應全數修繕。
Q. 新成屋磁磚空鼓建商不處理，可以自行要求賠償嗎？
可以，但需依合約載明的瑕疵擔保條款執行，通常瑕疵擔保期為交屋後 1 年（結構 15 年，防水 5 年），在保固期內均可要求修繕。
---
下一步
驗屋完成、拿到鑰匙，接下來最常碰到的問題是裝修客變與後續施工規劃：
- 想了解交屋後才發現漏水怎麼處理：看〈交屋後才發現漏水怎麼辦？瑕疵擔保、舉證與求償完整指南〉
- 想了解預售屋客變流程與費用：看〈預售屋客變全攻略：客變表怎麼填、流程時間與費用一次看懂〉
- 驗屋完成、準備裝修：到 howroom 找設計師比較報價，或逛建材挑選適合的建材
