買房總費用清單：頭期款、規費、代書費、裝潢費全算給你看
買1,500萬的房子，實際需要備齊約480萬現金——頭期款300萬之外，代書費、契稅、仲介費、裝修費、家電加起來還要150-200萬。本文提供分階段費用清單與彙整表，附隱藏費用提醒，讓你在看房前就掌握真實資金需求。
買一間 1,500 萬的房子，實際動用的現金往往超過 400 萬——頭期款佔大部分，但代書費、規費、稅金、裝潢費等雜支合計可高達 50～100 萬，這些「隱藏費用」是首購族最常在最後才發現的盲區。 這份清單把購屋各階段費用整理成可打勾的格式，讓你在看房前就掌握真實的現金需求。
第一區：交屋前需要準備的費用
1. 頭期款（成交價的 2 成）
一般房貸最高貸 8 成，剩下 2 成自籌。
- 1,000 萬房子：頭期款 200 萬
- 1,500 萬房子：頭期款 300 萬
- 2,000 萬房子：頭期款 400 萬
精華地段或非自住物件，銀行核貸成數可能降至 6～7 成，頭期款需要準備更多。
2. 仲介費（買方通常 1～2%）
透過仲介購買，買方通常要付成交價的 1～2%：
- 1,500 萬 × 1%：15 萬
- 1,500 萬 × 2%：30 萬
新案（預售屋、建商直售）一般不收買方仲介費。
第二區：過戶時的稅費與規費
這些費用多半在簽約後、過戶時支付，金額以「房屋評定現值」計算，非成交價，實際負擔通常比想像小：
| 費用項目 | 計算基礎 | 大概金額（1,500 萬市場行情） |
|---|---|---|
| 契稅 | 房屋評定現值 × 6% | 約 1～3 萬 |
| 印花稅 | 公契金額 × 0.1% | 約 1,000～5,000 元 |
| 地政登記費 | 土地 + 建物公告現值 × 0.1% | 約 3,000～1 萬 |
| 代書費 | 市場行情 | 約 8,000～2 萬 |
代書費由賣方選定代書，但買賣雙方分攤部分費用，確切金額依代書與地方行情而定。
第三區：申辦房貸的費用
| 費用項目 | 說明 | 約略金額 |
|---|---|---|
| 抵押設定費 | 貸款金額 × 1.2% × 0.1%（登記費） | 約 1,200～3,000 元 |
| 代書設定費 | 代書協助辦理設定手續 | 約 8,000～1.5 萬 |
| 房屋鑑價費 | 非每家銀行都收 | 0～5,000 元 |
| 開辦費 | 視銀行方案 | 0～3,000 元 |
| 火災保險（含地震） | 每年費用 | 首年 約 5,000～1.5 萬 |
第四區：交屋後的裝修費用
這是最容易被低估的一筆。詳細費用分解請參考 首購族裝修預算怎麼抓？頭期款後還要留多少裝潢費，這裡先給快速估算：
| 裝修等級 | 30 坪參考 | 45 坪參考 |
|---|---|---|
| 基礎（局部整理） | 30～50 萬 | 45～70 萬 |
| 中等（設計規劃） | 80～120 萬 | 120～180 萬 |
| 精裝（全室統包） | 150～250 萬 | 200～350 萬 |
此外還有家具、家電、窗簾、燈具等軟裝費，一般30 坪首購的基本配置約需 30～60 萬。
總費用彙整：以 1,500 萬成屋為例
| 費用類別 | 估算金額（中等規格） |
|---|---|
| 頭期款（2 成） | 300 萬 |
| 仲介費（1.5%） | 22.5 萬 |
| 契稅 + 印花稅 | 約 2 萬 |
| 地政規費 + 代書費 | 約 3 萬 |
| 房貸設定費 + 雜費 | 約 2 萬 |
| 裝修費（中等） | 100 萬 |
| 家具家電基本配置 | 40 萬 |
| 搬家費 + 雜支 | 約 2 萬 |
| 合計現金需求 | 約 471.5 萬 |
備好 480 萬現金才比較安全，不含裝修可能的工程追加。
容易被漏掉的隱藏費用
- 預售屋客變費用：提前變更格局需追加，可能額外 5～30 萬（視變更幅度）。詳見 預售屋客變全攻略
- 管理費押金：社區大樓通常要繳 1～3 個月管理費押金（數千至數萬）
- 水電開通費：新成屋遷入名義水電約 3,000～1 萬元
- 工具採購費：入住後購買基本工具、清潔用品等，約 5,000～1 萬
- 房屋稅（隔年起）：每年約 1,000～2 萬，依評定現值而定
省錢的實際機會在哪裡？
- 比較貸款方案：利率差 0.5%、30 年累積差距約 20 萬，多比 2～3 家銀行就值回票價
- 代書自己找：委託自己信任的代書，費用透明；不一定要用仲介或建商介紹的
- 裝修分階段：先做硬裝，家具分批購買，避免一次大出血
- 善用政府補貼：符合條件可申請修繕貸款利息補貼，省下數萬到數十萬利息
常見問題 FAQ
Q. 買預售屋和買成屋的雜費差多少？
主要差在仲介費（預售屋通常不付）和部分稅費計算基礎，但裝修費反而可能更高（因為預售屋交屋後仍是毛胚）。整體差異不大，主要是付款時間點不同。
Q. 代書費可以討價還價嗎？
代書費沒有法定上限，市場行情在 8,000～2 萬之間，可在簽約前確認，由買賣雙方協議分攤比例。
Q. 要準備多久才能存夠頭期款？
以台北市 1,500 萬房子為例，需備現金約 480 萬。假設年存 100 萬，需要近 5 年；每月存 6 萬，約 6～7 年。建議搭配定期定額投資提高累積速度。
Q. 買房後還能有多少裝修預算空間？
如果頭期款已動用存款，裝修費可考慮信用貸款或房屋增貸補充。信貸快但利率較高，增貸利率低但需等 2～4 週。詳見 裝潢貸款怎麼貸？利率、額度、條件與申請流程。
下一步
現金備齊，就可以進一步規劃各項工程：
- 首購族如何拆解裝修預算：首購族裝修預算怎麼抓？頭期款後還要留多少裝潢費
- 中古屋翻新費用估算：中古屋翻新費用一坪多少？2026 最新行情
- 客變費用如何計算避免超支：預售屋客變表範例：減作、退料、追加減帳目單怎麼看才不吃虧
- 在 howroom 找設計師估算裝修費，讓總費用更精確
