中古屋看屋34個魔鬼細節：電路、漏水、排水、結構檢查表
中古屋最貴的坑是買後才發現的電路老化、漏水和結構問題。本文整理 34 點看屋檢查清單，涵蓋電路、漏水、排水、結構、格局五大面向，看屋前列印帶去不漏掉。到 howroom 找設計師評估。
中古屋最貴的坑，不是裝修費用，而是買了之後才發現的電路老化、漏水、結構問題——事後處理費用往往是事前確認費的 10 倍以上。 這份 34 點清單，是整合水電師傅、結構技師、室內設計師常見提點歸納而來，看屋前列印帶去，逐項確認。
電路：最容易被忽視、最容易出大問題
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 1 | 電箱是否為舊型無熔絲開關 | 打開總電箱確認，若為舊式保險絲型，代表電路老舊 |
| 2 | 電表容量是否足夠 | 現代家庭至少需要 100A，舊屋常見 50A，家電多會跳電 |
| 3 | 插座接地（三孔）是否普遍 | 浴室、廚房插座應有接地孔，無接地漏電風險高 |
| 4 | 全室是否有漏電斷路器 | 開總電箱確認是否有 GFCI 或漏電保護 |
| 5 | 鋁線電路風險 | 1975 年前老屋常用鋁線，接頭易氧化發熱，是火災隱患 |
| 6 | 電路是否分路 | 廚房、冷氣應各自獨立迴路，與一般插座分開 |
電路老化是中古屋最常見的隱形風險，全室重拉電線費用約 NT$50,000～150,000，購屋前知道這個成本很重要。
漏水：要在雨後或特定時機才看得出來
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 7 | 天花板有無水漬（褐色痕跡） | 靠近天花板邊緣和燈具周邊仔細觀察 |
| 8 | 牆角有無潮濕或脫漆 | 尤其是浴室鄰牆、外牆內側 |
| 9 | 外牆有無白華（白色粉狀） | 白華是滲水蒸發後留下的鹽分，代表外牆有水進入 |
| 10 | 浴室地坪是否平整排水 | 倒水試試排水坡度，積水代表防水層可能已受損 |
| 11 | 窗框四周有無水漬 | 颱風側窗框是常見滲水點 |
| 12 | 公共管道間是否有漏水痕跡 | 打開廚房、浴室後方管道間確認管路狀況 |
強烈建議選在下過大雨後 1～2 天內看屋，漏水問題最容易現形。
排水：衛浴和廚房是重災區
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 13 | 所有水龍頭同時開，排水是否順暢 | 廚房、浴室同開，觀察有無逆流或慢排 |
| 14 | 浴室排水孔是否有逆臭味 | 存水彎若失效，污水管臭氣會從排水孔冒出 |
| 15 | 馬桶沖水力道與充滿速度 | 沖一次計時，若超過 5 分鐘才充滿，代表水壓不足 |
| 16 | 熱水管出熱水速度 | 等待超過 2 分鐘才出熱水，代表管路過長或熱水器設置位置不佳 |
| 17 | 廚房排水管是否有異味 | 置物在水槽下方的廚下空間開啟確認 |
結構：最難靠外觀判斷的問題
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 18 | 建物是否為 921 前完工 | 舊耐震規範建物可能耐震不足，查建照年份 |
| 19 | 柱樑有無明顯裂縫 | 裂縫呈 45 度斜向是結構裂縫警訊，水平垂直通常是收縮裂縫 |
| 20 | 樓板有無下沉或傾斜感 | 放一顆球在地板上，觀察是否滾動（樓板傾斜） |
| 21 | 地下停車場柱子有無剝落或鋼筋外露 | 地下樓層柱體狀況反映整棟結構維護品質 |
| 22 | 是否有前屋主自行拆牆紀錄 | 詢問或觀察，承重牆拆除違法且危險 |
| 23 | 外牆磁磚有無空鼓現象 | 用硬物輕敲外牆磁磚，空鼓聲（咚咚聲）代表貼著不牢 |
格局與通風：住起來舒不舒適
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 24 | 日照方向（早上還是下午曬） | 用手機指南針確認，西向要評估西曬成本 |
| 25 | 是否有對流通風可能性 | 前後窗位置，或側窗，確認是否能開窗形成對流 |
| 26 | 臥室是否有獨立窗戶 | 無窗臥室依法需有機械換氣，確認有無安裝 |
| 27 | 廁所門朝向（是否對著餐廳或廚房） | 目視確認，若正對請評估改門或設計解法 |
| 28 | 格局是否方正，有無斜牆或異形 | 帶捲尺量主要牆面，斜牆代表家具難對齊 |
設備：確認現況避免交屋後糾紛
| # | 確認項目 | 怎麼查 |
|---|---|---|
| 29 | 冷氣型號與年份 | 拍下銘板，查產品年份，超過 10 年的窗型/分離式效能低 |
| 30 | 熱水器型號與年份 | 超過 10 年的強制排氣熱水器更換風險高 |
| 31 | 瓦斯管路走向與年份 | 詢問上次定期檢驗時間，老公寓瓦斯管路建議更換 |
| 32 | 電梯維護紀錄 | 向管委會詢問電梯最近保養與故障紀錄 |
| 33 | 大樓公共設施維護狀況 | 查公基金餘額，餘額少代表長期欠維護 |
| 34 | 中水樓層水壓 | 5 樓以上開全力水龍頭，測試水壓夠不夠強 |
看屋工具包
帶這些工具，現場確認更有效率：
- 捲尺（5 米以上）
- 手機（拍照、指南針、計時器）
- 濕度計（確認室內濕度）
- 驗電筆（快速確認插座接地）
- 小手電筒（照天花板、管道間）
常見問題 FAQ
Q. 看屋可以帶設計師或驗屋師一起去嗎？
強烈建議。有預算的話，找專業驗屋師做全屋檢驗，費用約 NT$5,000～12,000，能出具報告，是後續議價的有力依據。設計師同行也有助於評估格局改造可行性和大約費用。
Q. 看屋發現問題，一定要殺價嗎？
不一定要降價，也可以要求賣方修繕後再交屋。但「現況交屋」的房子，問題由買方自行承擔，要先確認合約內容再決策。
Q. 中古屋電路重拉大概要多少錢？
一般 30 坪的老公寓全室電路重拉，含迴路分路、開關插座更換，費用約 NT$80,000～180,000，視現有管路殘存狀況而定。若原有暗管仍可用，費用可降低。
Q. 921 前的建物一定不能買嗎？
不是，但要進一步確認耐震能力。可向建築師公會諮詢耐震評估，費用約 NT$10,000～30,000。部分縣市有補助耐震補強費用，可在購屋前查詢當地政府方案。
下一步
完成看屋確認後，進入裝修規劃階段：
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