驗屋抓到瑕疵建商會修嗎？交屋保留款自保 3 招

驗屋抓到問題，然後呢？很多業主的困境不是找不到缺失，而是「建商說沒問題，我能怎麼辦？」核心工具是「交屋保留款」——用合約條款把 5% 款項掌握在自己手上，讓建商在修好前永遠有動機回應你。 以下三招從實務出發，讓你從發現瑕疵到修繕完成都有依據可走。

建商的修繕義務，你要先搞清楚

根據民法第 354 條及消費者保護法，建商對出售房屋負有「瑕疵擔保責任」。具體來說：

• 明顯瑕疵（驗屋時可以發現的）：業主應在驗屋時提出，逾期通常視為接受
• 隱藏瑕疵（入住後才出現的）：自發現之日起 30 天內通知，擔保責任原則上 5 年
• 重大瑕疵（影響結構或居住安全）：可主張解除契約或減少價金，時效較長

關鍵：瑕疵要「書面通知」，不是口頭說或 LINE 截圖就算完成通知。建議用「掛號信」加「電子郵件」雙管齊下，保留送達日期。

第一招：合約裡寫死「交屋保留款」

這是最根本的自保工具。保留款如果沒有在買賣合約補充條款裡白紙黑字，建商完全沒有義務接受你的保留款條件。

建議操作：

• 在交屋前協商，請求在合約補充條款加入：「業主保留總價款 5%（約 NT$XX 萬），於交屋後 30 日內，確認所有瑕疵修繕完成後付清」
• 若合約已簽且無此條款，可在交屋紀錄表上記載「保留款 XX 萬，待修繕完成後支付」，並請建商代表簽名

保留款比例建議：

情況	建議比例	說明
瑕疵少、建商信譽好	3～5%	基本保障
瑕疵較多、不確定性高	5～10%	足夠覆蓋複查和小修繕
重大瑕疵（漏水、結構）	依瑕疵估價另談	需委請估價師出具報告

第二招：瑕疵清單書面化並設定修繕期限

一般業主最常犯的錯是「口頭告知瑕疵、等建商回來修」，沒有書面留存，後來出現「我不知道你說這個問題」的爭議。

正確流程：

1. 驗屋當場：拍照標記問題點（便利貼 + 相機），並在驗屋紀錄表一一勾選
2. 驗屋後 3 天內：整理成書面清單，列出：問題描述、位置、照片編號、嚴重程度
3. 以書面提交：正本掛號寄建商（售後服務窗口）、副本留存，並加附 e-mail 送達建商工務部門
4. 要求書面回覆：請建商 7 天內確認修繕計劃，包括開始日期、完成日期、負責師傅

書面清單建議格式：

問題編號	位置	問題描述	照片	嚴重程度	修繕期限要求
001	主臥浴室地坪	敲磚測試，約 1/4 面積空鼓	IMG_001	高	30 日內完成
002	客廳落地窗框右上角	矽利康縫隙約 0.5cm 未填	IMG_002	中	14 日內完成

第三招：拒簽「已完整交屋」聲明，用複驗觸發保留款

建商通常會在交屋當天要求業主簽署「房屋交付確認書」，確認書的措辭如果太廣泛（如「業主確認已接收房屋，不再主張任何瑕疵」），等同於放棄後續修繕請求。

正確做法：

• 要求確認書只寫「房屋金鑰及文件已交付」，加上「驗屋瑕疵清單附件如附，待修繕後另行確認」
• 不要在確認書上簽「驗收無誤」或「瑕疵全部接受」這類廣義確認語

複驗流程：修繕完成後，建商通知業主複驗，業主再次依清單逐項確認，確認後才付清保留款。每次複驗都要有書面記錄，確認哪些項目已完成、哪些仍待修。

建商不修怎麼辦：法律後路

情況	建議做法
建商拖延修繕	書面催告 + 設定合理期限（通常 30 天），期限過再次發函
建商拒絕承認瑕疵	委請公證人或建築師出具現況說明，作為訴訟或調解依據
建商已倒閉	透過代管機構或法院主張，搭配交屋保固書面條款（若有）
與建商談判破裂	消保官申訴（1950）、消保基金會調解、或提起民事訴訟

參考〈裝潢驗收清單完整版：每個工種交屋前必檢查的 50 項〉，把清單做齊，調解時有據可查。

常見問題 FAQ

Q. 交屋保留款如果在合約裡沒有寫，還能保留嗎？

沒有合約依據，保留款缺乏法律效力——建商可以要求全額付款，甚至主張違約。但若問題嚴重，業主可主張「瑕疵擔保責任」，以法院途徑要求建商修繕或賠償，只是程序較複雜。

Q. 建商修好了但我覺得修繕品質不好，還能繼續保留尾款嗎？

可以，只要在複驗時書面記載「修繕品質不符要求，理由如下」，並拒絕簽署複驗通過確認書，保留款就繼續保留。但修繕標準要客觀——最好合約裡就有明確標準。

Q. 5% 保留款是多少錢，一般夠用嗎？

以 1,000 萬的新成屋，5% 是 50 萬，通常足夠覆蓋一般修繕費用。若有漏水等重大問題，可能要委請估價再談。主要功用不是「代修費用」，而是「讓建商有動力修」。

Q. 隱藏瑕疵入住後才發現，還有辦法找建商負責嗎？

有。民法瑕疵擔保期限，自瑕疵「發現」之日起 30 天內通知，主張權利有效期限為 5 年（依不同類型可能有所不同）。建議發現當天即拍照、掛號通知，保留一切紀錄。

下一步

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