囤房稅 2.0 上路！2025 首度申報，自住 1%、非自住最高 4.8% 全解
囤房稅 2.0 於 2024 年 7 月施行，2025 年 5 月首度適用。最大改變：從各縣市分開算改為「全國歸戶、累進課稅」。自住最多 3 間享 1% 優惠，非自住最高 4.8%，出租合法申報可享 1.5～2.4%。稅率表、設籍要件與 2025 申報注意事項一次看。
2024 年 7 月 1 日正式施行，2025 年 5 月首度適用新稅率申報：囤房稅 2.0（房屋稅 2.0）最大的改變，是把房屋稅改成「全國歸戶、累進課稅」。 以前是各縣市分開算，現在你在全台灣買了幾間房一起算，房越多、稅越重。自住最多 3 間享優惠稅率 1%，第 4 間起至最高 4.8%，一口氣比舊制非自住稅率高出近 3 倍。
舊制 vs 囤房稅 2.0：三大核心差異
| 比較項目 | 舊制（2024 前） | 囤房稅 2.0（2024 年 7 月起） |
|---|---|---|
| 歸戶方式 | 各縣市分別計算 | 全國合一歸戶 |
| 自住稅率 | 1.2% | 1%（降低） |
| 非自住稅率 | 各縣市 1.5～3.6% | 2%～4.8%（累進，更重） |
| 出租優惠 | 部分縣市有優惠 | 合法出租享 1.5～2.4%（全國一致） |
| 首度申報年度 | 2024 年 5 月申報 | 2025 年 5 月首度適用 |
關鍵點：「全國歸戶」意味著你在台北買 1 間、高雄買 1 間、台中再買 1 間，以前各縣市分別只算 1 間（各縣市非自住稅率適用），現在全加起來算 3 間，累進稅率分量更重。
囤房稅 2.0 稅率表
住家用房屋（非公寓大廈整棟適用不同標準）
| 持有型態 | 間數 | 適用稅率 |
|---|---|---|
| 自住（全國合計 1～3 間，本人/配偶/未成年子女名下） | 每間 | 1% |
| 出租，有申報租賃所得 | — | 1.5%～2.4% |
| 非自住（未出租） | 全國第 1 間非自住 | 2% |
| 非自住 | 全國第 2 間非自住 | 3.2% |
| 非自住 | 全國第 3 間起 | 4.8% |
稅率是施加在「房屋評定現值」上，不是市場實價。房屋評定現值通常遠低於市場價，稅率再高、絕對金額不會嚇人，但相較舊制 1.5～2% 最高稅率，仍是大幅提升。
哪些房屋可以認定為「自住」？
自住要件三合一，同時符合才能享 1% 優惠：
- 本人、配偶或未成年子女設籍於該房屋
- 無出租、無供營業使用
- 全國合計自住申請不超過 3 間（名下房屋更多間時，須選擇哪 3 間申報自住）
設籍截止日：每年設籍需於前一年的 3 月 22 日（即申報年度前一年）之前完成（依 2024 年公告，各年度截止日可能微調），逾期無法享當年度優惠。
全國歸戶如何實際運作？
財政部稅務局以「身分證字號」為單位，跨縣市彙整所有房屋持有情形。例如：
- 王先生：台北 1 間（自住）、台中 1 間（非自住）、高雄 1 間（非自住）
- 舊制：台北繳 1.2% 自住、台中繳台中市非自住稅率、高雄繳高雄市非自住稅率（各縣市分開算）
- 新制：自住 1 間享 1%；台中那間是「全國第 1 間非自住」繳 2%；高雄是「第 2 間非自住」繳 3.2%
合計多繳的稅額，在房屋評定現值基礎下換算，通常每年多繳數千到 2～3 萬元不等（視房屋現值而定）。
哪些情況可享非自住優惠稅率？
非自住但仍享較低稅率（1.5%～2.4%）的情況：
- 合法出租：依規定向國稅局申報租賃收入，並提供租約佐證
- 繼承取得，尚在分割中：繼承未滿 2 年，可向稅務局申請暫緩課較高稅率
- 特定社會住宅、公益出租：出租給政府社宅計畫，享更低稅率
未出租、不自住、也無特殊情況的「空著的非自住房」，是課到最重的情形。
2025 年首度申報：你需要做什麼？
2025 年 5 月申報房屋稅，是囤房稅 2.0 首次正式計算新稅率的年度：
- 確認各房屋設籍狀態：3 月 22 日前已完成設籍的，才能享 2025 年度自住 1% 優惠
- 選定自住申報間數（最多 3 間）：透過各縣市稅務局申報或網路申辦
- 出租房屋申報所得：確保租賃所得已向國稅局申報，才能享出租優惠稅率
- 核對繳稅通知單：5 月收到通知後，確認稅率是否正確，有疑問可向稅務局聲明
囤房稅 2.0 對裝修族的影響
持有多戶房屋的屋主，可能因為稅負增加而加速出租或出售手中非自住房，帶來以下市場效應：
- 出租市場供給增加：多屋族傾向合法出租以降低稅率（非自住 4.8% → 出租優惠 1.5%），租屋市場供給略增
- 空屋持有成本提升：持空屋成本上升，部分屋主考慮出售或裝修後出租
- 裝修需求連帶影響：需出租的房屋，老舊屋況須翻新整理，裝修需求可能因此增加
常見問題 FAQ
Q. 我名下 3 間都設籍，3 間都可以享 1% 嗎？
可以，但有條件：本人 + 配偶 + 未成年子女名下合計最多只有 3 間享 1%，超過第 3 間就無法享自住稅率，即使設籍也不行。
Q. 設籍時間來不及，2025 年能補申請嗎？
2025 年度（以 2024 年 3 月底設籍為截止）已來不及補申請，需等 2026 年度（2025 年 3 月底前設籍）。設籍動作越早越好。
Q. 我的房子空著，不租也不住，必然課 4.8% 嗎？
不一定，視持有的全國非自住間數而定（第 1 間 2%、第 2 間 3.2%、第 3 間起才 4.8%）。空著且持有多間的，才會碰到最高稅率。
Q. 未成年子女名下的房屋如何計算？
未成年子女的房屋，在房屋稅申報時計入父母的持有總數。不能把房屋登記給未成年子女來規避囤房稅歸戶。
下一步
囤房稅 2.0 配套還有幾個細節值得看：
- 自住設籍的截止與要件詳解：囤房稅 2.0 自住要件：3/24 前要設籍！沒設籍房屋稅至少多繳一倍
- 實際稅額怎麼算：囤房稅 2.0 怎麼算？全國歸戶、3 戶內自住稅率試算一次看
- 設籍期限放寬說明：房屋稅 2.0 自住房屋三大要件：設籍期限放寬，別錯過 1.2% 稅率
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