囤房稅 2.0 怎麼算？全國歸戶、3 戶內自住稅率試算一次看
囤房稅 2.0 計算公式：房屋評定現值 × 適用稅率。自住 1%、出租 1.5%、非自住第 1 間 2%、第 2 間 3.2%、第 3 間起 4.8%。本文用 4 種持有情境帶你逐一試算，含全國歸戶邏輯、評定現值說明與節稅方式，幫你算清楚多繳多少、怎麼合法省稅。
囤房稅 2.0 計算公式：房屋稅 ＝ 房屋評定現值 × 適用稅率。 核心問題不是公式難，而是「適用稅率」怎麼確認——2.0 改成全國歸戶後，你持有多少間非自住房、有沒有出租，決定了最終落在哪個稅率級距。下面用具體情境帶你算出實際稅額。
計算前先搞清楚：房屋評定現值
房屋稅的計算基礎不是「市場實價」，而是房屋評定現值（也稱課稅現值），由各縣市稅務局每年核定，通常遠低於市場行情：
| 情況 | 評定現值大致落點（住宅） |
|---|---|
| 台北市老公寓（2、30 年屋齡） | 約 NT$80 萬～200 萬 |
| 台北市新成屋（10 年內） | 約 NT$150 萬～400 萬 |
| 台中、高雄一般住宅 | 約 NT$50 萬～150 萬 |
房屋評定現值標在每年 5 月收到的「房屋稅繳款書」上，也可上各縣市稅務局網站查詢。
2026 囤房稅 2.0 稅率速查
| 持有型態 | 稅率 |
|---|---|
| 自住（本人/配偶/未成年子女設籍，全國合計最多 3 間） | 1% |
| 出租（已向國稅局申報租賃所得） | 1.5%（直轄市可調至 2.4%） |
| 非自住、未出租——第 1 間（全國計） | 2% |
| 非自住、未出租——第 2 間 | 3.2% |
| 非自住、未出租——第 3 間起 | 4.8% |
試算情境 1：自住 1 間（最常見）
案例：台北市 20 年公寓，房屋評定現值 NT$150 萬，本人設籍，無出租
- 稅率：1%（自住優惠）
- 年繳房屋稅 = 150 萬 × 1% = NT$15,000
若沒設籍、同樣這間房屋：
- 稅率：2%（非自住第 1 間）
- 年繳 = 150 萬 × 2% = NT$30,000（多繳 1.5 萬元）
試算情境 2：持有 3 間，1 間自住、2 間非自住
案例：
- A 房（台北，評定現值 200 萬，已設籍自住）
- B 房（台中，評定現值 80 萬，空著）
- C 房（高雄，評定現值 60 萬，空著）
全國歸戶計算：
| 房屋 | 間數排序 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|---|
| A 房（自住） | 自住 1 間 | 1% | 200 萬 × 1% = NT$20,000 |
| B 房（非自住） | 全國第 1 間非自住 | 2% | 80 萬 × 2% = NT$16,000 |
| C 房（非自住） | 全國第 2 間非自住 | 3.2% | 60 萬 × 3.2% = NT$19,200 |
| 合計 | — | — | NT$55,200 |
舊制（各縣市分開算）：
- A 台北自住 1.2%：NT$24,000
- B 台中非自住（舊制 1.5～2%）：約 NT$12,000～16,000
- C 高雄非自住（舊制 1.5～2%）：約 NT$9,000～12,000
- 合計約 NT$45,000～52,000
囤房稅 2.0 整體稅負略增 5,000～10,000 元（視各縣市舊制稅率而定）。
試算情境 3：3 間全自住（最多可選 3 間）
案例：
- A 房（台北，200 萬，配偶設籍）
- B 房（新北，120 萬，本人設籍）
- C 房（桃園，80 萬，未成年子女設籍）
三間均符合自住要件（全家合計 3 間，未超上限）：
| 房屋 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| A 房 | 1% | NT$20,000 |
| B 房 | 1% | NT$12,000 |
| C 房 | 1% | NT$8,000 |
| 合計 | — | NT$40,000 |
三間全設籍自住，稅負最低。但若 C 房改為未設籍：C 房稅率跳到「第 1 間非自住 2%」，年繳 NT$16,000（多 8,000 元）。
試算情境 4：持有 1 間自住 + 1 間合法出租
案例：台北 A 房自住（200 萬）+ 台北 B 房出租並申報所得（100 萬）
| 房屋 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| A 房（自住） | 1% | NT$20,000 |
| B 房（出租，已申報） | 1.5%（直轄市最高可到 2.4%，由縣市決定） | 約 NT$15,000～24,000 |
若 B 房未申報出租，B 房就算非自住第 1 間（2%），年繳 NT$20,000，比合法申報出租的 NT$15,000 多繳 NT$5,000。合法申報出租是最划算的節稅方式之一。
一張表看清楚：同樣評定現值 100 萬的房，稅率差多少
| 持有狀態 | 稅率 | 年稅額 |
|---|---|---|
| 自住（設籍） | 1% | NT$10,000 |
| 出租（合法申報） | 1.5% | NT$15,000 |
| 非自住、第 1 間 | 2% | NT$20,000 |
| 非自住、第 2 間 | 3.2% | NT$32,000 |
| 非自住、第 3 間起 | 4.8% | NT$48,000 |
非自住第 3 間起的稅額，是自住稅額的 4.8 倍。
哪些方式可以降低稅負？
- 符合條件就設籍：只要符合自住三要件（設籍、無出租、不超 3 間），設籍是最直接的節稅手段
- 出租合法申報：出租稅率（1.5%）低於非自住第 1 間（2%），合法申報反而省稅
- 多餘房屋出售：若持有閒置房屋，出售後減少持有數，避免高累進稅率持續增加
- 不要把房屋供營業用：供商業使用的房屋，稅率另計（通常更高）
常見問題 FAQ
Q. 房屋評定現值在哪裡查？
每年 5 月的房屋稅繳款書上有明列，或上「財政部稅務入口網」、各縣市稅務局官網，以身分證字號查詢。
Q. 全國歸戶的「間數」怎麼認定？是棟還是地號？
以「門牌地址」為單位，每一個獨立門牌算一間，不是以建物地號計。同一棟樓有 3 個門牌（3 間房間分別轉讓），就是 3 間。
Q. 如果只有繼承來的房屋，還沒辦法處理，會課高稅率嗎？
繼承取得的房屋，短期內（通常 2 年）可向稅務局申請「暫緩歸戶計算」，不適用較高非自住稅率。超過 2 年且未出售或出租，才會開始按正常非自住稅率計算。
Q. 公寓大廈的停車位算單獨一間嗎？
若停車位有獨立門牌或建物登記謄本，則算獨立計算；若登記為附屬（車位附屬於住宅建物謄本），通常不另算一間。
下一步
算出稅額後，進一步了解自住設籍與申報細節：
- 設籍截止日與三要件：囤房稅 2.0 自住要件：3/24 前要設籍！沒設籍房屋稅至少多繳一倍
- 囤房稅 2.0 整體說明：囤房稅 2.0 上路！2025 首度申報，自住 1%、非自住最高 4.8% 全解
- 裝修增建另有申報期限：裝修增建要報稅嗎？房屋稅 2.0 增建改建 30 天內申報規定一次看
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