鄰居漏水不處理可以提告嗎？修繕加損害賠償求償全解

鄰居漏水不理、拖著不修——這是台灣公寓最常見的糾紛之一。結論先說：可以提告，而且不只能求修繕費，還可以同時請求損害賠償，包括財物損失、重新粉刷費用，嚴重者甚至能請求精神慰撫金。 但要告得成，流程順序很重要：先存證通知、先固定損害、再走調解或訴訟，跳過任何一步都可能讓日後求償打折扣。

漏水鄰損的法律依據是哪條？

台灣法院處理鄰居漏水案件主要援引兩條法律：

• 民法第 793 條：土地所有人得禁止他人干擾土地。水從上方滲入屬於「干擾」，可要求停止侵害（即修繕）。
• 民法第 184 條第 1 項：因故意或過失不法侵害他人權利者，負損害賠償責任。漏水造成天花板損壞、家具損毀，均屬「損害」範疇。

此外，若鄰居根本不知道自己在漏（例如管線藏在牆內），法院通常會以「是否知悉並怠於修繕」作為過失認定基準。

提告前，這 3 個步驟不能省

直接去法院提告成功率極低，且費時費力。正確流程如下：

第一步：存證信函或書面通知 以掛號信或電子郵件通知鄰居「已發現漏水，請於 X 天內修繕」，留下白紙黑字。這封信日後是訴訟中「被告已知悉卻拒不修繕」的關鍵證據，也是調解前的必備前置動作。

第二步：固定損害現況 漏水發生當下，拍照、錄影記錄天花板、牆面的水漬範圍、發霉面積、受損家具。若漏水反覆發生，每次都要重新紀錄日期與範圍。

第三步：申請調解（強烈建議先走這步） 向戶籍所在地或漏水所在地的鄉鎮市調解委員會或住宅服務中心申請調解，費用低廉（基本免費），且成功率不低——雙方一旦調解成立，效力等同法院判決。若調解破局，才進入訴訟。

跳過通知直接提告，法院可能認定你未給被告合理修繕機會，影響損害賠償金額。

可以求償哪些費用？

訴訟時，誰要舉證？

漏水案件中，原告（受害方）須初步舉證「確有漏水且來自被告樓層」；若漏水原因不清楚，通常需要委託公正第三方（如台北市建築師公會、各縣市建築師公會）進行漏水鑑定，費用約 NT$15,000～30,000，鑑定結論是法院最重視的技術性證據。

若鑑定確認責任在被告，被告再辯稱「不知道」的空間就很小了。

提告走哪個法院、費用多少？

• 小額訴訟：請求金額在 NT$10 萬以下，程序簡便，費用低（裁判費按請求金額的 1%，最低 1,000 元）
• 簡易訴訟：請求金額在 NT$50 萬以下，適合大多數漏水案件
• 通常訴訟：金額超過 NT$50 萬，或案情複雜時

建議：先算好修繕費與損害總額，再決定走哪種訴訟程序。若估算下來金額偏低，調解成立反而比打贏官司更有效率。

注意事項：這些坑不要踩

• 漏水鑑定要在修繕前做：修掉了就無從鑑定責任歸屬，務必先鑑定再動工（或至少留完整影像紀錄）
• 時效問題：損害賠償請求權，知悉損害後 2 年內須提出，否則可能罹於時效
• 管委會的責任：若是公共管道（屋頂防水、外牆、共用管線）漏水，責任在管委會而非個別住戶，提告對象不同

常見問題 FAQ

Q. 鄰居說「不是我的問題」，我該怎麼辦？

先做漏水鑑定，由第三方確認源頭。鑑定結論具有技術公信力，能有效破解責任推諉。

Q. 已經存證通知了，鄰居還是不修，多久可以提告？

通知後給予合理期間（通常 7～14 天）仍未修繕，即可申請調解或直接提告，不需再等。

Q. 提告後鄰居才修，損害賠償還能繼續求？

可以。修繕行為只是「停止侵害」，不代表他自動免除之前造成的損害賠償責任。

Q. 我是租客，可以自己告房東鄰居嗎？

租客無房屋所有權，通常須由房東出面主張，或委任代理人。租客可要求房東處理，否則可以「不能正常使用租賃物」為由要求減租。

Q. 漏水影響睡眠、生活，可以告精神損害嗎？

法院對精神慰撫金審查嚴格，純粹財產損害案件獲准機率較低。但若能舉證長期漏水導致身體健康受損，獲准機會較大。

下一步

確認自己的狀況後，最重要的是先把現場證據固定好，再選擇最適合的求償途徑。

• 想知道怎麼蒐集鄰損證據：看〈裝修鄰損怎麼保全證據？拍照、錄影與鑑定前必做清單〉
• 想了解危老老屋翻新相關權益：看〈危老重建條件有哪些？2026 申請資格、面積門檻、住戶同意一次看〉
• 需要找裝修、修繕師傅或鑑定協助：到 howroom 找在地師傅比較報價