危老重建條件有哪些？2026 申請資格、面積門檻、住戶同意一次看
危老重建沒有最小基地面積限制，屋齡30年以上且無電梯、不符耐震或外牆防水不符均可申請，但需全體住戶100%同意。本文整理申請資格、住戶整合難點、申請流程，幫你判斷能否啟動危老重建。
危老重建的門檻比很多人想像的低：沒有最小基地面積限制，一棟 6 戶的老公寓只要全體同意就能啟動。 問題通常不是硬體條件達不到，而是「全體住戶同意」這四個字。本文把申請資格、常見限制、面積計算和住戶整合的實務要點全部整理清楚，讓你知道能不能申請、卡在哪裡。
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危老重建的兩大申請資格（二擇一）
依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，以下兩類建物可申請：
第一類：危險建築
- 由直轄市或縣（市）主管機關認定的「危險建築」
- 或經結構評估有立即危險疑慮者
實務上，危險建築的認定需要政府機關發函，通常是颱風後建物受損、建物有明顯傾斜或裂縫，經建管局現勘後認定。
第二類：老舊建築（符合屋齡且符合下列任一項）
屋齡 30 年以上，且：
| 老舊認定條件 | 說明 |
|---|---|
| 不符耐震規定 | 依現行建築技術規則耐震係數評估不達標 |
| 外牆或屋頂防水不符規定 | 外牆剝落、防水層嚴重老化、屋頂漏水等 |
| 無電梯（4 層以上） | 4 層樓及以上的建物，無電梯即可符合 |
台灣大多數屋齡 30 年以上的 5 樓公寓，幾乎都符合「4 層以上無電梯」這一項——這讓危老重建的適用範圍非常廣。
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有沒有最小基地面積限制？
沒有。 這是危老重建最重要的優勢之一，也是與都市更新最大的差異。
- 都更通常需要基地達到相當規模（各縣市規定不同，常見 500 m² 以上）
- 危老重建不設最小面積門檻，1 棟 4 戶的小公寓也可以啟動
但有一個例外需要注意：若想取得「基地規模獎勵」（額外 +10% 容積），各縣市有面積門檻（台北市通常 200 坪以上）。面積不夠的案子可以申請，只是拿不到這項額外獎勵。
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必須在都市計畫範圍內
危老重建只適用於都市計畫區內的建物，農業區、非都市土地不適用。
細節條件：
- 土地用途分區必須允許住宅使用（住宅區、商業區含住宅皆可）
- 部分工業區、保護區的老建物不在危老條例適用範圍
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住戶同意：100% 才能啟動
這是最難的一關。危老重建要求全體區分所有權人同意，不像都更可以透過 3/4 多數強制推進。
「全體同意」是什麼意思？
- 整棟所有公寓的區分所有權人（包含頂樓增建、地下室使用權益人視情況）均需書面同意
- 若有繼承糾紛或產權未釐清的單位，需先完成產權整理
住戶整合的實務困難
| 常見卡點 | 解法 |
|---|---|
| 部分住戶不願搬遷 | 提出搬遷補貼或分回坪數補償，由建商或整合方出資談判 |
| 對分配比例有爭議 | 委託估價師做公正評估，釐清各戶分回權益 |
| 產權複雜（繼承、持份） | 先辦產權整理，再進行同意書徵詢 |
| 住戶有投資客不在台灣 | 需出具委託書或境外公證，過程耗時 |
整合住戶通常是整個案子中最耗時的環節，平均 1～3 年，建商或專業顧問的介入能大幅縮短時間。
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申請流程概覽
- 確認申請資格：委託建築師確認屋齡、耐震評估、無電梯等條件
- 取得全體同意書：由住戶各自簽署，或委託整合方代為徵詢
- 委託建築師規劃：新建物設計、容積獎勵試算
- 向縣市政府提案：向都市發展局（或建設局）送件審核
- 取得核准：通常 6～18 個月（視縣市效率與案件複雜度）
- 申請建造執照：核准後 2 年內須申請建照，逾期需重新辦理
- 拆除舊屋、施工：動工至完工通常 3～5 年
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危老重建 vs 室內裝修 vs 都更：選哪個？
| 方案 | 適合情況 | 時間 | 難度 |
|---|---|---|---|
| 室內裝修 | 結構安全，只是室內老舊 | 2～6 個月 | 低 |
| 危老重建 | 結構老舊、想增建、想要全新房 | 5～8 年 | 中（取決於住戶整合） |
| 都更 | 大範圍街廓、政府主導或建商整合多棟 | 10 年以上 | 高 |
如果你的老屋結構仍安全，只是外觀和室內老舊，先看看「老宅延壽補助」是否夠用，不一定要走危老重建這條路。
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常見問題 FAQ
Q. 屋齡幾年才算符合條件？
基本要求是屋齡 30 年以上（以建物完工登記日期計算）。若已滿 30 年但結構評估顯示安全無虞，仍可以「外牆防水不符」或「無電梯」等條件申請。
Q. 只有我一個人反對，全棟就不能申請嗎？
是的。危老重建要求全體同意，你有一票否決權。但若其他住戶認定建物屬「危險建築」，可能走政府認定程序，屆時的強制力來自建管局而非危老條例。
Q. 基地跨越兩個地號、合併重建可以嗎？
可以。相鄰基地合併申請是常見做法，有助於達到基地規模獎勵門檻。但需要兩塊地的所有地主都同意，法律面更複雜，通常要委託律師整合。
Q. 租客也需要同意嗎？
不需要。危老重建的同意對象是「區分所有權人」（業主），租客沒有同意書簽署義務，但房東有義務依租約安置或提前終止合約（涉及租客補償問題）。
Q. 申請危老重建會被課什麼稅？
申請期間地價稅減半，完工後房屋稅前 2 年減半。土地增值稅在取得重建核准後移轉，可申請按自用住宅稅率 10% 課徵，優於一般 20～40%。
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下一步
確認符合申請資格後，最重要的第一步是評估住戶整合的可行性，再決定自辦或引入建商。容積試算可以幫你看清楚重建後的財務回報。
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