危老重建容積獎勵怎麼算？時程獎勵逐年遞減，2026 還剩多少？
危老重建容積獎勵最高40%，時程獎勵2026年只剩+2%（2027年降至+1%），越早申請越划算。本文整理容積獎勵計算公式、各項加給上限、實際試算案例，以及各縣市基地規模門檻，危老重建必看。
2026 年危老重建的時程獎勵只剩 +2%，相比 2023 年的 +8% 已縮水 75%——越早申請越划算不是口號，是真實的財務差距。 容積獎勵的計算方式牽涉多個加乘項目，搞錯會讓你高估能蓋多大的房子。這篇把容積獎勵的計算公式、各項上限、實際試算案例一次說清楚。
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危老容積獎勵：不是加法，是分層計算
很多人以為「最高 40%」是把法定容積率直接乘以 1.4，其實計算比這複雜一點。各項獎勵是以法定容積為基準分別計算，有上限約束：
公式：
可建築容積 = 法定容積 × (1 + Σ各項獎勵比率)，上限不超過法定容積的 140%
| 獎勵項目 | 加給比率上限 | 說明 |
|---|---|---|
| 基本獎勵 | +10% | 符合危老重建條件即可取得 |
| 耐震設計提升 | +10% | 結構達最新耐震係數（新版 V3 設計） |
| 無障礙設施 | +2% | 全棟無障礙設計符合法規 |
| 綠建築 | +2% | 取得候選綠建築標章 |
| 基地規模獎勵 | +10% | 基地規模達縣市規定門檻（通常 200 坪以上） |
| 時程獎勵 | 逐年遞減（見下表） | 2026 年為 +2% |
| 合計上限 | 40% | 各項加總不得超過法定容積的 40% |
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時程獎勵還剩多少？2026 年是倒數第二個有感年
| 申請核准年度 | 時程獎勵 |
|---|---|
| 2022 年以前 | +8% |
| 2023 年 | +8% |
| 2024 年 | +6% |
| 2025 年 | +4% |
| 2026 年 | +2% |
| 2027 年起 | +1% |
時程獎勵是「提案核准」時的年度，不是動工時間。換句話說，今年要送件、今年取得核准才算 +2%；明年核准就只剩 +1%。
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實際試算：同一塊地，早申請差多少？
條件假設：
- 基地面積：100 坪（約 330 m²）
- 法定容積率：240%（例如第三種住宅區）
- 基本獎勵可取得：基本 +10%、耐震 +10%、無障礙 +2%（合計 +22%）
- 基地規模未達門檻（不加 +10%）
| 申請年度 | 時程獎勵 | 容積加乘 | 可建築容積（坪） |
|---|---|---|---|
| 2023 年 | +8% | 240% × 130% | 3,120 坪（容積） |
| 2025 年 | +4% | 240% × 126% | 3,024 坪 |
| 2026 年 | +2% | 240% × 124% | 2,976 坪 |
| 2027 年 | +1% | 240% × 123% | 2,952 坪 |
注意：「可建築容積」是容積坪，不等於樓地板面積。實際地上層坪數還要除以平均層數計算，且受建蔽率、退縮等規定影響。
以上述案例推算：早 3 年（2023 vs 2026）可多取得約 144 容積坪，以台北市單坪建設成本約 8～12 萬計算，等於少建 1,152～1,728 萬的空間。 對建商或地主來說，這是很直接的財務差距。
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各縣市「基地規模獎勵」門檻不同
基地規模獎勵（+10%）是另一個影響最終容積的關鍵，門檻依縣市規定不同：
| 縣市 | 基地規模門檻（主要住宅區） |
|---|---|
| 台北市 | 200 坪以上（約 660 m²） |
| 新北市 | 150 坪以上（依各區不同） |
| 台中市 | 150 坪以上 |
| 高雄市 | 150 坪以上 |
整合鄰棟共同重建，往往是為了跨越這個面積門檻，多拿這 10% 的關鍵策略。
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常見誤解釐清
「最高 40% 代表我一定能拿到 40%」 不對。40% 是理論上限，要同時達到基本獎勵、耐震 +10%、基地規模 +10%、時程等所有條件才可能逼近。大多數個案實際能拿到的容積獎勵在 22～32% 之間。
「時程獎勵明年再申請也差不多」 +2% 和 +1% 的差距，以法定容積 240%、基地 100 坪計算，差了約 24 坪容積，換算市值數百萬。不小。
「危老重建容積是想蓋幾層就蓋幾層」 容積是上限，但樓層高度仍受各縣市的高度管制、建蔽率、日照等法規約束，容積用滿不代表樓高可以無限制。
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常見問題 FAQ
Q. 容積獎勵計算是用「現有容積」還是「法定容積」？
以法定容積率為計算基準，不是現有建築的實際使用容積。部分超高齡老建築容積使用超過現行法定上限，仍只能以法定容積計算獎勵。
Q. 取得核准後多久要開工？
依《危老條例》規定，核准後應在 2 年內申請建照，逾期補辦程序。各縣市可能有微調，以核准函文所載期限為準。
Q. 危老重建有「最高容積獎勵」的期限嗎？
時程獎勵每年遞減，最終降至 +1% 後為止，核心獎勵（基本、耐震等）並無時限。
Q. 容積獎勵可以轉售或移轉嗎？
不行。危老重建的容積獎勵是附屬於該重建案的法定權益，不能單獨轉售或移轉至其他基地。
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下一步
確認你的基地面積、法定容積率後，可以請建築師或危老重建顧問試算可取得的容積總量，再決定是自辦還是引入建商合作。
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