驗屋報告怎麼看？缺失分級、複驗判讀與建商溝通範本
驗屋報告不只是數條數，要先看 A/B/C 缺失等級、照片是否有位置標記，再決定哪些必修才能簽交屋文件。這篇含缺失分級說明、建商溝通書面範本與複驗確認技巧，到 howroom 找驗屋服務。
拿到驗屋報告，很多人的第一反應是數「有幾條」——但問題不在數量，在分級。 一份寫了 60 條缺失的報告，若都是「塗料有細小刮痕」，建商通常一天補好；但只有 5 條的報告，若有一條是「浴室防水滲水，滲入樓下天花板」，那就是大事。驗屋報告的讀法，要先看「等級」，再看「位置」，再決定「哪些必須在簽交屋文件前修好」。
驗屋缺失分級：三個層級對應不同行動
正規的驗屋報告通常會把缺失分成三個等級：
| 等級 | 常見定義 | 典型範例 | 行動建議 |
|---|---|---|---|
| A 級（重大缺失） | 影響結構、安全、防水、使用功能 | 結構裂縫、防水滲漏、電路短路、排水倒坡 | 必須在簽交屋前完成修繕並複驗確認 |
| B 級（一般缺失） | 影響美觀或局部功能，但不危及安全 | 磁磚空鼓、牆面油漆不均、插座蓋歪斜 | 要求修繕，但可接受先簽交屋後持續追蹤 |
| C 級（輕微瑕疵） | 施工精細度問題，不影響功能 | 門框收邊微小縫隙、踢腳板輕微色差 | 建商通常同意一次補齊，但法律強制度低 |
不同驗屋公司的分級名稱不同（有的用「重大/一般/輕微」、有的用「一/二/三類」），但邏輯一樣：問自己「這個缺失，不修會怎樣？」若答案是「漏水/不安全/影響日常使用」，就是 A 級，必須在前複驗完成。
逐條判讀：每個缺失條目要看什麼
一份好的驗屋報告，每條缺失應包含以下資訊：
- 缺失描述：問題是什麼（如「主臥室東側牆面磁磚空鼓，面積約 30×30cm」）
- 位置標記：在平面圖上標示或文字說明具體位置（東側牆/距地板 80cm 處）
- 照片：至少一張含比例尺或參照物的現場照
- 等級分類：B 級一般缺失
- 建議處置方式：重貼磁磚並確認底層黏著完整
如果報告只有「客廳有裂縫」四個字，沒有位置、沒有照片、沒有等級——這份報告就算交給建商，對方也很容易用「施工誤差」推掉。好的報告是建商無法否認的書面紀錄。
拿到報告後：和建商溝通的 4 步驟
步驟 1：篩出 A 級缺失，作為「交屋前必修清單」
把所有 A 級（重大缺失）列成一份獨立的清單，作為你的底線：這些項目不修好，不簽交屋文件。
步驟 2：以書面方式提交缺失清單並取得建商簽收
口頭告知建商無效。缺失清單要以書面方式提出，建議方式：
- email 寄給建商業務代表並副本主管
- 現場交付紙本並請對方簽收（蓋章或簽名）
- 或以掛號信件寄送（最有法律效力）
步驟 3：取得建商修繕時程承諾
缺失清單提出後，要請建商提供「修繕完成預定日期」。一般建案合約會訂 30 日內修繕，超過可書面催告。
步驟 4：複驗確認後再簽交屋文件
等建商通知「已修繕完畢」，安排複驗（最好是原驗屋師回來確認）。複驗通過後，再在交屋文件上簽名。
建商溝通書面範本（簡版）
``` 致：[建案名稱] 工地主任/業務 [姓名]
主旨：[地址] 驗屋缺失通知書
本人 [業主姓名]，於 [日期] 委託 [驗屋公司名稱] 對上述房屋進行入厝前驗屋。 依驗屋報告（附件一），本次發現缺失共計 XX 項，其中 A 級重大缺失 X 項、B 級一般缺失 XX 項。
請貴方確認以下 A 級重大缺失優先修繕完畢，並於修繕完成後書面通知本人安排複驗：
- [缺失描述] — [位置說明]
- [缺失描述] — [位置說明]
本人保留交屋保留款，並於缺失修繕確認後辦理正式交屋。 如有疑問，請聯繫：[聯絡方式]
[業主姓名] 敬上 [日期] ```
複驗確認後，若仍有未修繕項目，繼續保留交屋保留款，相關機制說明可參考 交屋保留款是什麼？5%尾款怎麼扣、何時撥款完整教學。
複驗：怎麼確認「有修好」而不是「遮掉」
複驗時要特別注意：建商可能只是「外觀修好」，但根本問題沒解決。常見掩飾手法：
| 缺失類型 | 可能的掩飾方式 | 複驗確認方法 |
|---|---|---|
| 磁磚空鼓 | 只填填縫而未重新貼過 | 再次敲擊測試 |
| 牆面裂縫 | 油漆蓋掉裂縫但未填補 | 斜光照射看表面紋路 |
| 漏水 | 外觀乾燥但防水層未確實補強 | 若有熱像儀，再測含水率 |
| 插座不通電 | 重新測試（建商可能只是把電路接通） | 再次用驗電筆逐一確認 |
常見問題 FAQ
Q. 驗屋缺失超過 50 條，是不是房子很爛？
不一定。缺失數量反映驗屋師的仔細程度。50 條大多是 B/C 級的細小缺失，一天就修完；但如果裡面有 3～5 條 A 級（防水、結構），才是真正的大問題。
Q. 建商說「這不是缺失，是施工誤差」，怎麼辦？
先確認合約對「施工品質」的規範，並查閱內政部「建築工程施工查核手冊」中的容許誤差值。若超出容許範圍，即可主張缺失。必要時請技師公會出具鑑定報告。
Q. 複驗發現建商沒修好，可以拒絕交屋嗎？
可以拒絕在「交屋驗收單」上簽名。同時保留交屋保留款，以書面告知建商「重大缺失未修繕完成，拒絕完成交屋手續」，並給予書面催告。
Q. 驗屋報告能當法律文件使用嗎？
驗屋公司的報告是私人文件，不等同法院認可的技師鑑定報告。但作為書面缺失通知的附件，配合建商簽收，是有效的書面主張依據。若進入法律程序，需另聘請技師公會鑑定。
Q. 拿到報告多久要提交給建商？
越早越好。驗屋當天或隔天就提交缺失清單，讓建商有時間安排修繕並不影響交屋期程。拖太久可能被建商以「已逾合理申報期」為由推拖。
下一步
拿到報告、提交缺失、等修繕、複驗、再簽——這是完整的交屋保障流程。
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