驗屋清單完整版：交屋前必檢查的 80 個項目逐項對照
收錄結構外觀、廚房、衛浴、臥室、公設共 80 個驗屋項目，依空間分類、附常見問題，可直接列印帶去現場使用。包含缺失書寫技巧與保留款提醒，到 howroom 找驗屋服務。
驗屋是「收到鑰匙前最後一道防線」。 交屋後才發現漏水、磁磚空鼓、插座不通電，建商補修的意願與速度都會大幅下降。驗屋清單的價值不在「逐條念」，而在讓你在有限時間內，用有系統的順序把高頻缺失區域全掃一遍，有憑有據地提出書面要求。
以下 80 個項目依空間分類，可以直接列印帶去現場逐項打勾。
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一、結構與外觀（10 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 1 | 外牆有無裂縫（橫向≥0.3mm 需注意） | 結構裂縫 vs 收縮縫，要拍照記錄 |
| 2 | 公設外牆磁磚有無空鼓、脫落 | 敲擊檢查，空心聲即需標記 |
| 3 | 陽台欄杆高度（法規 110cm 以上） | 用捲尺確認 |
| 4 | 陽台地坪洩水坡是否往外洩 | 倒水測試 |
| 5 | 公共走廊天花板有無滲漏痕跡 | 特別注意頂樓或緊鄰水槽間的樓層 |
| 6 | 電梯間壁面塗裝均勻度 | 屬公設但要記錄 |
| 7 | 大門配額停車位是否與合約相符 | 位置、尺寸、車位號碼 |
| 8 | 屋頂停機坪或頂樓防水（頂樓戶必查） | 積水痕跡、防水層翹起 |
| 9 | 電線接地與迴路是否依合約施作（含電錶） | 請電氣師確認 |
| 10 | 大樓管線間密封與隔音棉是否施作 | 防火區劃義務 |
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二、室內牆面、地坪、天花板（15 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 11 | 牆面油漆平整度（斜光照、手摸感） | 波紋、刷痕、補土明顯 |
| 12 | 牆壁裂縫（特別注意門框四角） | 45°斜裂多為結構沉陷 |
| 13 | 地坪磁磚空鼓（手指叩擊） | 空心聲代表黏著不實 |
| 14 | 磁磚溝縫均勻、填縫飽滿 | 縫隙不均或填縫脫落 |
| 15 | 地坪高低差（≤3mm/2m 為基準） | 用靠尺或水平儀確認 |
| 16 | 天花板板材接縫是否明顯 | 石膏板接縫、AB 膠開裂 |
| 17 | 門縫、窗框與牆面填縫是否密合 | 填縫脫落易漏水或透風 |
| 18 | 木作結合部位有無裂縫或歪斜 | 門框、窗台壓條 |
| 19 | 地板與踢腳板收邊是否密合 | 縫隙過大或材料不同調 |
| 20 | 廁所地坪與房間地坪高低差是否設計正確 | 洩水與防水交接 |
| 21 | 窗台防水矽力康是否完整 | 缺口是外牆漏水常見入口 |
| 22 | 牆面隔音效果（相鄰戶可簡單拍牆測試） | 主觀判斷，可記錄 |
| 23 | 地坪有無黑斑、油漬或水漬痕跡 | 可能是施工時的污染或下層滲漏 |
| 24 | 各房間門開關順暢、把手作動正常 | 門框歪斜、鉸鍊未調校 |
| 25 | 對講機、門禁系統功能正常 | 叫外送最常被漏查 |
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三、廚房（12 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 26 | 廚具門板開關順暢、鉸鍊牢固 | 門板下垂、開關不順 |
| 27 | 流理台檯面有無刮傷、崩角 | 到現場前先拍記錄照 |
| 28 | 水槽給排水通暢（開水測試） | 積水、排水慢、管路異音 |
| 29 | 熱水器安裝位置、排氣管方向是否合規 | 強制排氣型熱水器排管要出外牆 |
| 30 | 抽油煙機運轉正常、排風管連接密合 | 風量弱、管路漏風 |
| 31 | 瓦斯爐口安裝位置與客變申請相符 | 對照客變確認書 |
| 32 | 廚房插座位置與客變申請相符 | 確認插座數量與迴路 |
| 33 | 廚具退料項目已空出孔位或留設配管 | 依退料申請書核對 |
| 34 | 廚房地坪磁磚無空鼓、縫隙飽滿 | 叩擊測試 |
| 35 | 瓦斯管路有無安全閥、軟管無破損 | 建議氣密測試 |
| 36 | 廚房天花板排水管路有無滲漏痕跡 | 斜漏痕跡、黃斑 |
| 37 | 窗戶開關順暢、氣密條密合 | 洩水聲、縫隙透光 |
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四、衛浴（15 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 38 | 馬桶安裝位置與客變申請相符 | 對照客變確認書 |
| 39 | 馬桶沖水功能正常（強度、不漏水） | 內部零件是否安裝完整 |
| 40 | 馬桶底座與地坪密封（無縫隙） | 縫隙易積污垢、可能漏水 |
| 41 | 浴室地坪洩水測試（往排水孔方向） | 積水不排代表坡度不正確 |
| 42 | 淋浴區蓮蓬頭出水正常、溫度切換 | 混水閥功能確認 |
| 43 | 浴缸（如有）無刮傷、排水通暢 | 退料者確認保留空間 |
| 44 | 面盆給排水功能正常 | 排水慢、積水 |
| 45 | 浴室門開關、把手（或浴簾桿安裝） | 乾溼分離拉門密封膠條 |
| 46 | 磁磚空鼓、接縫填縫飽滿 | 浴室磁磚脫落風險高 |
| 47 | 防水高度是否達到合約要求 | 淋浴區防水是否到頂 |
| 48 | 浴室抽風機運轉正常 | 轉速弱、異音 |
| 49 | 浴室插座防水蓋安裝 | 防水蓋是否密合 |
| 50 | 熱水到達時間（熱水管路長度是否合理） | 過長的等熱水時間 |
| 51 | 浴室天花板有無水漬或黴斑 | 上層樓的漏水指標 |
| 52 | 通風窗或對外通風設計是否正常 | 地下層、內衛浴需確認 |
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五、臥室與客廳（13 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 53 | 插座數量、位置與合約或客變相符 | 對照客變確認書 |
| 54 | 插座通電測試（用驗電筆或充電器） | 全數測試，尤其追加的插座 |
| 55 | 燈具安裝位置、開關燈功能正常 | 多路開關（三路開關）要各別測 |
| 56 | 弱電插座（網路、電視、電話）有無訊號 | 弱電端子是否連通 |
| 57 | 冷氣預留插座（專用迴路 220V）與位置確認 | 位置不對裝機時管路難走 |
| 58 | 落地窗開關順暢、鎖具正常 | 框體歪斜、鎖閉不確實 |
| 59 | 推拉窗氣密條有無缺損 | 透風、雨天漏水 |
| 60 | 窗框外側防水矽力康完整 | 對外雨水滲漏入口 |
| 61 | 房間門隔音效果（主觀判斷） | 門縫過大影響隱私 |
| 62 | 衣櫥門板（有附的話）開關順暢 | 滑軌不順、軌道歪斜 |
| 63 | 地坪高低差是否均勻 | 靠尺測量、手感走踏 |
| 64 | 天花板收邊是否整齊 | 石膏板接縫、陰角收邊 |
| 65 | 各房間門開關時牆壁有無共鳴聲（隔音不良的信號） | 記錄下來提出要求 |
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六、公設與停車位（5 項）
| # | 檢查項目 | 常見問題 |
|---|---|---|
| 66 | 停車位號碼、位置與合約相符 | 帶合約對照 |
| 67 | 機械車位（如有）運作正常 | 帶車測試升降 |
| 68 | 地下室漏水痕跡 | 特別注意牆角、柱角 |
| 69 | 消防設備（灑水頭、偵煙器）數量齊全 | 對照設計圖 |
| 70 | 公設健身房、交誼廳設備是否如合約 | 需與廣告圖比對 |
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七、整體收尾確認（10 項）
| # | 檢查項目 | 備注 |
|---|---|---|
| 71 | 客變申請書與實際施作逐一核對 | 帶客變確認文件 |
| 72 | 室內坪數（丈量主要空間） | 簡易丈量，若落差大提出書面疑義 |
| 73 | 鑰匙、門禁卡數量與合約相符 | 通常交屋當天確認 |
| 74 | 保固卡、設備說明書已交付 | 馬桶、熱水器、廚電保固文件 |
| 75 | 拍照記錄所有缺失，注有位置說明 | 照片加時間戳、角落加尺標 |
| 76 | 所有缺失填入「缺失通知單」並讓建商確認簽收 | 書面比口頭有效 |
| 77 | 確認複驗時間（建商修繕完畢後再次入場） | 一般 30 天內安排複驗 |
| 78 | 保留交屋保留款（5%）直到缺失修繕完成 | 詳見保留款規定 |
| 79 | 確認保固期起算日（通常是交屋日） | 保固期依法最少 1 年 |
| 80 | 確認後續裝潢可進場時間與規定 | 部分建案有裝潢管制時段 |
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驗屋當天的 3 個實務提醒
- 帶工具去：手電筒、橡皮榔頭（敲擊磁磚）、驗電筆、手機充電器、捲尺、靠尺。DIY 工具清單可參考 自行驗屋還是找驗屋公司？DIY驗屋工具清單與優缺點比較。
- 帶文件去：合約、客變申請書、客變確認圖、廣告DM（公設對照）。
- 不要急著簽：「今天驗收簽名」等於確認你接受屋況。缺失未補完前，建議拒絕在「完工驗收單」上簽名，並保留交屋保留款。交屋保留款的運作方式可看 交屋保留款是什麼？5%尾款怎麼扣、何時撥款完整教學。
常見問題 FAQ
Q. 一個人驗屋夠嗎，還是要找多人一起？
能帶 2 人以上最好——一人拍照、一人做記錄、一人做測試。若預算允許，找驗屋公司可省時省力，費用通常在每坪 NT$300～500。
Q. 建商說的「小瑕疵」可以不管嗎？
只要是你覺得「不接受」的，都可以提出書面要求修繕。建商區分「瑕疵」和「一般磨耗」，但你有權在交屋前提出書面缺失清單。
Q. 驗屋報告建商要在多久內修好？
沒有硬性法律規定天數，但一般合約會訂 30 日內修繕完畢安排複驗。若建商拖延，應以書面催告（可留存為日後糾紛證據）。
Q. 交屋時建商說缺的東西之後會補，需要等嗎？
不建議。口頭承諾要轉為書面，並附在交屋文件裡，補齊日期要明確。否則交屋後建商補修的優先順序常常被排到很後面。
下一步
驗屋清單帶去後，若發現缺失複雜或擔心遺漏，考慮請驗屋公司協助。
- 了解怎麼挑驗屋公司：看 驗屋公司怎麼選？費用行情、推薦標準與避雷指南
- 了解驗屋報告怎麼處理：看 驗屋報告怎麼看？缺失分級、複驗判讀與建商溝通範本
- 確認保留款機制：看 交屋保留款是什麼？5%尾款怎麼扣、何時撥款完整教學
- 客變流程回顧：看 預售屋客變全攻略：客變表怎麼填、流程時間與費用一次看懂
- 準備找驗屋專業協助：到 howroom 找驗屋師傅或比較相關服務
