交屋保留款是什麼？5% 尾款怎麼扣、何時撥款完整教學

依內政部定型化契約規定，交屋時可合法保留房價 5% 不付，等缺失修好再撥款。這篇說明保留款法源、撥款流程、常見建商爭議應對方式，到 howroom 找驗屋師傅保護你的交屋權益。

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交屋保留款是你手上對建商最後一張牌，不要急著付清。 依內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項」，建商在交屋時必須允許買方保留房價 5% 作為瑕疵修繕擔保金，等確認無重大缺失後再撥付尾款。用白話說：你在買一棟 1,000 萬的房子，交屋那天可以合法扣住 50 萬不付，直到房子修好為止。

很多買方不知道有這個保護機制，建商業務也不會主動說，甚至會在交屋當天要求「一次付清才給鑰匙」——這是不合規的行為。這篇把保留款的法源、扣法、撥款流程、常見爭議全部說清楚。

交屋保留款的法源依據

根據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（最近一次更新於 2023 年）：

第 14 條：「買方得就房屋總價款 5% 之金額，作為瑕疵修繕保留款，賣方不得以任何理由拒絕，並不得要求買方先行給付。」

也就是說：

保留款法定比例：房屋總價款的 5%
保留款性質：瑕疵修繕擔保金，不是「頭期款分期」
建商不能要求先付：若建商要求全額交屋才給鑰匙，是違反定型化契約規範的

注意：這條規定適用於預售屋合約。若是成屋買賣（中古屋），保留款的保障較少，主要依合約條款而定。

保留款實際上怎麼扣：以 1,000 萬預售屋為例

項目	金額
房屋總價款	NT$10,000,000
交屋時應付尾款（扣掉保留款前）	通常是 10% 左右（依合約）
其中保留款（5%）	NT$500,000
交屋當天實際付款	尾款 - NT$500,000
保留款撥款時機	驗屋缺失修繕完成後

如果你的貸款已設定好，銀行通常會按貸款撥款時程放款，保留款部分「暫不撥付」要事先跟銀行確認如何處理——多數銀行允許保留款暫時由你保管或待建商完成修繕後再撥。

保留款的撥款流程

保留款的撥付不是自動的，要走以下流程：

驗屋並提出書面缺失清單 — 建商簽收確認
建商修繕完畢，通知複驗 — 提供修繕項目說明
複驗確認 — 你或驗屋師到場確認缺失修繕完畢
簽署「交屋完成確認書」或「驗收完工單」 — 等同確認屋況接受
保留款撥付建商 — 通常是簽完確認書後 7～30 天內

若缺失部分修、部分未修，你可以選擇「部分撥款、部分保留」——例如 B/C 級缺失已修，A 級缺失（防水問題）未修，可以先撥出 3%，保留 2% 等防水修好確認後再付。這種分批操作在實務上需和建商書面談妥。

常見爭議與應對方式

爭議 1：建商說「沒有 5% 保留款這條」

這通常代表你的合約沒有按照定型化契約應記載事項簽訂，或業務不清楚規定。因應方式：

拿出內政部公告文件比對合約
向縣市政府消費者保護官申訴
必要時委任律師發存證信函

爭議 2：「保留款要等 2 年才能撥」

這是建商的誤導。保留款不是「2 年保固金」，是交屋驗收程序的一部分，缺失修好確認後就可以撥付，不是 2 年。「2 年保固」是另外的合約義務，跟保留款是兩件事。

爭議 3：銀行說「全額貸款必須全數撥給建商」

部分銀行在設定貸款時，合約寫的是「撥付建商」而非「業主保管」。若遇到這種情況：

提早跟銀行確認保留款如何操作
請銀行分批撥款（尾款部分先暫緩 5%）
或以現金補足保留款，貸款先全撥，再向建商主張保留款退回

這種操作需要資金周轉，建議購屋前就確認好銀行配合度。

爭議 4：建商說「給了你鑰匙就算交屋了，沒有保留款問題」

收到鑰匙不等於完成「交屋驗收程序」，只要你沒有在「交屋確認書」或「房屋點交單」上簽名，保留款的保障仍存在。不要輕易在任何文件上簽名，除非缺失已修好。

保留款 vs 交屋後 2 年保固：差異一覽

機制	交屋保留款	2 年保固
保障期間	交屋驗收完成前	交屋後 2 年
適用缺失	交屋前發現的工程瑕疵	交屋後才顯現的問題
你的槓桿	扣住 5% 不付，建商急	書面要求修繕，建商義務回應
法律依據	定型化契約第 14 條	民法第 498 條、建築法
強制力	較強（拒付有法源）	較弱（需訴訟追討）

客變缺失與保留款的關係

若你有做客變，交屋時要同步確認客變項目是否按圖施作。客變缺失（如廚具退料後孔位保留不正確）也屬於交屋保留款保障範圍內的瑕疵。相關客變流程可參考預售屋客變全攻略：客變表怎麼填、流程時間與費用一次看懂，客變表的退料計算可看預售屋客變退料划算嗎？退料不退工的陷阱與計算方式。

常見問題 FAQ

Q. 保留款一定要 5% 嗎？可以協商更高嗎？

5% 是法規要求的最低保障，你可以在合約中要求更高比例，但建商通常不接受超過 5%。基本上確保合約有這條、照規定執行即可。

Q. 租屋族（租客）有沒有類似的保護機制？

租屋有押金制度（最多 2 個月），但不等同保留款機制。押金是保障房東的工具，不是保障房客修繕的機制。

Q. 交屋後才發現漏水，保留款還能用嗎？

若你已經在交屋確認書上簽名，保留款就已撥清，後續漏水進入「2 年保固」程序，建商有修繕義務但你的籌碼較少。這是驗屋要「交屋前發現」的原因。

Q. 建商不修、我又不想法律程序，保留款可以要回來嗎？

你可以選擇「以保留款抵充修繕費用」——自己找人修，然後拿工程費發票跟建商請款，差額才補給建商。但這種操作要書面告知建商並給予最後催告期限。

Q. 保留款算利息嗎？

不算。保留款的性質是「擔保金」，不是你借給建商的款項，不計利息。有些合約會有爭議，但多數法院判決認定保留款不需計算利息。

下一步

了解保留款後，等交屋前就能有備無患地保住你的權利。