危老重建稅賦減免：重建期間免地價稅、完工 2 年減房屋稅怎麼算

稅賦減免，往往是業主決定推動危老重建的關鍵一票。核心答案先給：危老重建期間土地免地價稅，完工後 2 年內新建房屋享有房屋稅減半（依各縣市自治條例最高減 50%），部分縣市甚至提供 5 年租稅優惠。 對一塊市區土地來說，每年省下的地價稅輕則數十萬、重則數百萬，這筆稅務效益在做財務試算時不能忽略。

---

哪些稅務優惠適用危老重建？

依《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，目前提供的主要稅賦優惠有三類：

項目	優惠內容	適用期間
地價稅	重建期間免徵	核准重建至取得使用執照
房屋稅	完工後 2 年減徵（最高 50%）	取得使照後 2 年
土地增值稅	地主自願參與重建，免徵一次土增稅	土地移轉時

各縣市執行細節略有差異，實際減徵幅度依所在縣市自治條例規定為準。台北市、新北市目前均有訂定對應的減免辦法。

---

地價稅免徵：重建期間省多少？

地價稅以「公告地價 × 稅率 × 持有期間」計算。市區精華地段的公告地價高，每年的地價稅負擔可觀。

試算範例（台北市大安區舉例）：

假設一塊地公告地價約 NT$1,200 萬、持有數戶合計，稅率 10‰（非自用），年度地價稅約 NT$12 萬。危老重建工期通常 18～30 個月，換算免繳地價稅約 NT$18～30 萬。

如果是地主合建案，多戶地主合計土地公告地價破億並不少見，全重建期間可節省 NT$200 萬以上。

---

房屋稅減半：完工後 2 年怎麼試算？

新建房屋的房屋稅依「房屋評定現值 × 稅率」計算，住家用稅率為 1.2%（自住），非自住依囤房稅 2.0 最高 4.8%。

危老完工後，新建住宅享有 2 年房屋稅減徵（最高減 50%），非自住住宅同樣適用，但需比對各縣市最新規定。

完工後 2 年試算範例：

假設新建大樓戶均房屋評定現值 NT$300 萬，自住稅率 1.2%，原本年繳 NT$3.6 萬；減半後僅繳 NT$1.8 萬，2 年合計節省 NT$3.6 萬/戶。若整棟 20 戶，2 年合計減稅達 NT$72 萬。

---

土地增值稅免徵：地主合建最有感

土地增值稅（土增稅）在土地移轉時課徵，稅率 20～40%（一般土地），稅額往往是重建案中最大的一筆。

危老條例規定：土地所有權人自願參與危老重建，在重建計畫核准後的土地移轉，免徵土地增值稅一次。 這對地主合建的財務試算影響極大，意味著進行重建分配時不必預留大筆土增稅。

注意：如後續轉售，出售時仍須依規定繳納土地增值稅；免徵是「一次性」，不是永久免稅。

---

稅賦優惠的申請時間點

時間點	需辦事項
重建計畫核准後	向稅捐稽徵機關申報地價稅免徵
取得使用執照後 60 天內	向稅捐機關申報房屋稅減徵
土地移轉過戶時	持核准文件向地政機關主張免土增稅

錯過申報期限，優惠不會自動生效，建議委任地政士或稅務顧問統一處理。

---

3 個容易忽略的稅務眉角

1. 免徵地價稅需每年申報：並非核准一次就持續有效，每年須重新確認狀態，地政士或建設公司通常會代為追蹤。
2. 租出的分回戶不一定適用自住稅率：完工後出租的戶別，需留意囤房稅 2.0 的非自住稅率（最高 4.8%），減徵優惠結束後房屋稅可能大幅增加。
3. 地主合建的持分如何認定：有些合建案，建商取得部分土地持分，各方的地價稅免徵、土增稅免徵需分別計算，建議重建前先做稅務規劃。

---

常見問題 FAQ

Q. 危老重建期間，建商也能享有地價稅免徵嗎？

可以。只要土地在核准重建計畫名下，不論是地主還是建商持有，期間均免徵地價稅。

Q. 房屋稅減徵是自動辦理，還是要主動申請？

需要主動申請。取得使用執照後，屋主應在規定期限內向稅捐稽徵機關提出，並檢附危老核准文件。

Q. 土地增值稅免徵一次，若合建分兩批過戶，兩次都免嗎？

通常只免一次。建議在重建計畫階段就明確規劃移轉時程，避免分批過戶造成第二次移轉被課稅。

Q. 危老稅賦優惠和都更有什麼不同？

都更的稅賦優惠架構相似，但都更工期通常更長、審議更耗時，而危老的免稅期間也連動工期，理論上工期越短稅賦負擔越輕。

---

下一步

了解稅賦優惠後，建議搭配容積獎勵試算，才能完整評估危老重建的財務效益。

• 了解容積獎勵計算方式：看〈危老重建容積獎勵怎麼算？時程獎勵逐年遞減，2026 還剩多少？〉
• 確認申請資格：看〈危老重建條件有哪些？2026 申請資格、面積門檻、住戶同意一次看〉
• 新屋完工後的房屋稅計算：看〈囤房稅 2.0 怎麼算？全國歸戶、3 戶內自住稅率試算一次看〉
• 想找設計師或建設公司評估危老重建方案：到 howroom 比較設計公司、找裝修顧問詢價