2026 危老重建獎勵全攻略：容積獎勵最高 40%、稅賦減免一次看
2026年危老重建容積獎勵最高40%（基本30%+基地規模10%），時程獎勵今年仍有+2%但逐年遞減。本文整理容積獎勵結構、稅賦減免項目、危老vs都更比較，以及全體同意的實務障礙，業主設計師必看。
危老重建最核心的獎勵是容積率最多可提高 40%——基本獎勵 30%，若基地規模夠大可再加 10%——這意味著同一塊地可以蓋更高、更大的房子，是整棟改建最強的財務動機。2026 年方案仍在實施，但時程獎勵每年遞減，現在申請比 2 年後划算。本文把容積獎勵結構、稅賦減免和申請重點一次整理，業主和設計師都需要看。
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危老重建是什麼？哪些老屋可以申請
「危老重建」的全名是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，是政府針對屋齡老、結構有疑慮的都市建築物，提供容積獎勵、稅賦減免等誘因，加速老屋整建或拆除重建。
適用對象（二擇一符合即可）：
- 危險建築：經直轄市或縣（市）政府評估，結構或設施有危險之虞
- 老舊建築：
- 屋齡 30 年以上，且未符合現行建築耐震規定
- 屋齡 30 年以上，且外牆或屋頂防水不符合規定
- 屋齡 30 年以上，且無電梯（4 層樓以上）
危老重建不限最小面積（這是與都更最大差異），但整棟住戶必須全體同意才能啟動。
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容積獎勵：最高可以加多少？
容積獎勵的結構分為幾個層次，搭配不同條件累加：
| 獎勵項目 | 加給比率 | 條件說明 |
|---|---|---|
| 基本容積獎勵 | +10%（基準法定容積） | 所有危老案均可申請 |
| 耐震設計提升 | 最高 +10% | 符合最新耐震係數要求 |
| 無障礙設施 | 最高 +2% | 全棟符合無障礙標準 |
| 基地規模獎勵 | 最高 +10% | 基地規模達一定面積門檻（各縣市有差異） |
| 時程獎勵 | 逐年遞減（見下表） | 限期申請，越早越高 |
| 合計上限 | 最高 40% | 不可無限疊加，受法定上限約束 |
時程獎勵逐年遞減表
時程獎勵是讓屋主有急迫感的設計，越晚申請拿到的越少：
| 申請年度 | 時程獎勵 |
|---|---|
| 2023 年以前 | +8% |
| 2024 年 | +6% |
| 2025 年 | +4% |
| 2026 年 | +2% |
| 2027 年後 | +1% |
2026 年仍有 +2% 時程獎勵，等到 2027 年只剩 1%，建議有計畫的案子今年就啟動程序。
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稅賦減免：除了容積，還能省哪些錢
容積獎勵讓你「蓋更多」，稅賦減免讓你「繳更少」，兩者並行：
| 稅種 | 減免內容 | 適用時間 |
|---|---|---|
| 地價稅 | 整建期間減半徵收 | 重建期間 |
| 房屋稅 | 新屋完成後減半 2 年 | 完工後前 2 年 |
| 土地增值稅 | 核准重建後再移轉者，可申請按自用住宅稅率（10%）課徵 | 重建核准後 |
| 契稅 | 新屋完成後辦理所有權移轉，減徵 40% | 辦理產權登記時 |
這幾項稅賦減免加起來，對整棟老屋改建的財務壓力有相當程度的緩解。
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危老重建的核心障礙：全體同意是最難的
和一般修繕、室內裝修不同，危老重建因為涉及拆除重建，全體區分所有權人（含共有人）必須同意，這是最大的實務障礙：
- 一棟 6 戶的老公寓，只要 1 戶堅決不同意，整案就卡住
- 住戶意見分歧（「我不想搬」、「補償分配不公平」）是最常見的卡點
- 通常需要專業的重建顧問或建商介入協調
實務上較快推進的案例：
- 建商自費整合住戶同意書，以分回坪數或補償金作為談判籌碼
- 整棟只有 1～2 個產權所有人（如家族共有）
- 危險建築（非只是老舊）的住戶因安全顧慮，同意率較高
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危老 vs 都更：哪個更適合你？
很多人搞不清楚危老和都更的差異：
| 比較項目 | 危老重建 | 都更（都市更新） |
|---|---|---|
| 最小基地面積 | 無限制 | 通常需達一定規模 |
| 住戶同意比例 | 全體 100% | 依情況可強制（政府主導可達 3/4） |
| 申請速度 | 相對快（地方政府審核） | 較慢（多層次審議） |
| 容積獎勵 | 最高 40%（時程遞減） | 依都更計畫不同，有時更高 |
| 適合情況 | 單棟小規模，屋主意願強 | 大範圍街廓，含政府或建商主導 |
結論：基地小、全體同意的單棟老屋，危老重建通常比都更快且彈性；但若基地大、住戶多，都更的強制機制反而有助於整合。
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常見問題 FAQ
Q. 危老重建的費用誰出？
通常有三種模式：（1）全體住戶自費委託建商重建；（2）建商整合住戶、由建商出資、住戶分回部分坪數；（3）地主完全自行開發（需自備資金或融資）。多數都市老屋採模式 2，住戶不需自付重建費。
Q. 只有 1 棟 6 戶的老公寓也可以申請嗎？
可以。危老重建沒有最小基地面積限制，這是與都更最大的差別。只要符合危險或老舊條件、全體同意，一棟小公寓也能啟動。
Q. 重建期間住戶搬去哪？
通常建商或住戶自行安排租屋，部分重建合約會含「安置補貼」（每月數千至萬元），視談判結果而定。
Q. 2026 年還能拿到的容積獎勵最高是多少？
2026 年時程獎勵為 +2%，加上基本獎勵、耐震、無障礙、基地規模等，理論上仍可達 40% 上限。但要確認基地規模和設計是否符合各項條件，建議找專業顧問試算。
Q. 危老重建申請要找誰？
通常向縣市政府都市發展局（或建設局）提案，也可委託具有危老重建經驗的建築師或顧問公司代為整備文件。大型建商（如華固、遠雄、長虹等）也有危老重建業務可接洽。
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下一步
危老重建是一個牽涉範圍廣的計畫，從住戶整合到施工動輒數年，但對屋況差的老公寓，這往往是讓資產大幅增值的唯一路徑。
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