都更 vs 危老怎麼選？容積獎勵、門檻、時程一張表比較 2026
都更適合大型地塊多地主整合，危老適合單棟或少數地主快速重建。關鍵差異在面積門檻（危老無限制）、同意率（危老需 100%）、容積上限（都更 1.5 倍 vs 危老 1.4 倍）與時程（危老 2～4 年 vs 都更 5～10 年）。2026 年危老時程獎勵仍有約 4%，這篇一張表讓你選定方向。
結論先說：危老重建適合「單棟或少數地主快速重建」，都更適合「大型地塊多地主集體更新」。不是哪個比較好，而是條件不同選不同。 最關鍵的判斷因素不是容積獎勵多寡，而是你的基地面積夠不夠、能不能取得足夠的同意比率、以及你願意等多久。以下用一張比較表先給答案，再逐項解析。
一張表：都更 vs 危老核心差異
| 比較項目 | 都市更新（都更） | 危老重建 |
|---|---|---|
| 適用法規 | 都市更新條例 | 都市危險及老舊建築物加速重建條例 |
| 最低面積 | 依縣市規定（台北市通常 500 ㎡ 以上） | 無最低面積限制 |
| 屋齡條件 | 原則上無明訂，但多為老舊建物 | 危險建物無限制；老舊建物屋齡 30 年以上 |
| 住戶同意門檻 | 私有土地 + 建物所有人各需 1/2 以上同意 | 基地全數所有人同意（100%） |
| 容積獎勵上限 | 法定容積 × 1.5 倍 | 法定容積 × 1.4 倍（加計特殊獎勵） |
| 時程獎勵 | 2025 後已歸零 | 仍有，但逐年遞減 |
| 審議流程 | 複雜，一般 5～10 年 | 相對簡化，2～4 年 |
| 政府介入程度 | 高（公辦都更或自辦都更均需審議） | 低（個案申請，流程較輕） |
| 適合情境 | 整條街廓重建、大型社區整合 | 單棟危屋、少數地主老公寓 |
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什麼情況選危老？
危老條例 2017 年上路，核心優勢在於流程快、門檻低（面積）、住戶同意條件清楚。
適合危老的情境：
- 你擁有整棟老公寓，不需要整合其他地主（或全棟地主都同意）
- 基地坪數小，不符合都更最低面積門檻
- 想在 3～5 年內完成重建，不想等都更漫長審議
- 屋齡已達 30 年，結構評估堪虞
危老的限制：
- 100% 住戶同意是硬門檻，一戶不同意就不能推（若只有一個所有權人則相對單純）
- 容積獎勵天花板較都更低（最高 1.4 倍 vs 1.5 倍）
- 時程獎勵每年遞減，2026 年再不申請，優惠窗口縮小
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什麼情況選都更？
都更適合多棟、多地主的大型整合，雖然流程漫長，但潛在利益更大。
適合都更的情境：
- 基地坪數大、可整合周邊地主擴大開發範圍
- 地主不完全同意，需要借助公辦都更的「多數決」機制推動
- 舊建物超容積程度高，原建物容積獎勵是關鍵利益來源
- 地點位於城市精華地段，基地整合後土地價值大幅提升
都更的限制：
- 時程動輒 5～10 年，甚至更長
- 審議複雜、住戶整合成本高
- 2025 年後時程獎勵歸零，早申請的利益已顯著優於現在才起跑的案子
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容積獎勵：哪個多？
| 獎勵項目 | 都更 | 危老 |
|---|---|---|
| 原建築容積 | ✅ 有（超容積部分計入） | ✅ 有（1.0 倍為基準） |
| 時程獎勵 | ❌ 2025 後歸零 | ✅ 仍有，2026 年約剩 4～6%（視申請年度） |
| 綠建築獎勵 | 最高 10% | 最高 10% |
| 智慧建築獎勵 | 最高 10% | 最高 10% |
| 公益設施獎勵 | 最高 10% | 最高 10% |
| 容積上限 | 法定容積 × 1.5 倍 | 法定容積 × 1.4 倍 |
兩者在可疊加的常設獎勵項目上差異不大，主要差在「原建物超容積補償方式」和「時程獎勵」。2026 年後，危老仍有時程獎勵，是明顯優勢。
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地主最常問的「選擇題」
我家只有 20 坪，可以做都更嗎？
通常不行。台北市都更基地面積要求通常為 500 ㎡（約 150 坪）以上，除非你的基地在都更劃定範圍內，否則單一小面積地塊通常走危老更實際。
隔壁戶不肯簽，我還能做危老嗎？
危老需要基地內全部所有人同意（100%），一戶不同意就無法推。若整合失敗，可考慮申請耐震評估，若評定為危險建物，有機會啟動公辦都更流程。
都更和危老可以混用嗎？
不可以同時申請兩種機制。但若危老申請失敗，可改申請都更；或若已在都更劃定範圍內，不能再另行申請危老。
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快速判斷框架
``` 你的基地全部所有人可以 100% 同意？ → 是：考慮危老（流程快、門檻低） → 否：考慮都更（多數決機制）
你的基地面積超過 150 坪？ → 是：都更和危老都可以評估 → 否：危老更適合
你急著在 5 年內完成重建？ → 是：選危老 → 不急，追求最大容積利益：選都更 ```
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常見問題 FAQ
Q. 2026 年危老時程獎勵還有多少？
依目前危老條例規定，時程獎勵逐年遞減。2026 年申請核定者，時程獎勵約剩 4%（以法定容積計）。每晚一年申請就少一些，最終歸零前仍值得把握。詳見〈危老重建容積獎勵怎麼算？〉
Q. 都更談判費時，對住戶有什麼實質衝擊？
都更期間你可能需要搬離原居所並租屋過渡，這段期間（有時長達 2～3 年）要自行負擔租屋費用，部分建商會補貼租金，但金額視個案談判。
Q. 都更完成後，原地主可以分回多少坪？
依利益分配談判結果而定，一般原地主可分回原坪數的 120%～180%（視地段、建商談判等），台北精華地段分回比例更高。但這些數字均需以個案評估，不可照單全收廣告數字。
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下一步
- 都更容積獎勵細節：看〈2026 都市更新容積獎勵全攻略：上限基準容積 1.5 倍怎麼換算〉
- 危老容積獎勵計算：看〈危老重建容積獎勵怎麼算？時程獎勵逐年遞減，2026 還剩多少？〉
- 危老申請條件確認：看〈危老重建條件有哪些？2026 申請資格、面積門檻、住戶同意一次看〉
- 新購屋資金來源：看〈2026 新青安貸款懶人包：最高貸 1,000 萬、利率 1.775%、寬限期 5 年〉
