2026 都市更新容積獎勵全攻略：上限基準容積 1.5 倍怎麼換算
都更容積獎勵依都市更新條例第 65 條，加總上限為法定容積 1.5 倍。2026 年時程獎勵已歸零，但原建築容積、綠建築、智慧建築等獎勵仍可累積。這篇列出所有獎勵項目、1.5 倍天花板換算範例、都更與危老比較，幫你看懂都更利益計算。
都更容積獎勵的核心規則：依《都市更新條例》第 65 條，所有獎勵加總後，建築容積上限為「法定容積加計原建築容積」，且不得超過法定容積的 1.5 倍。 換句話說，容積獎勵給的不是無上限的空間，而是有天花板的。2026 年都更市場仍熱，但很多屋主誤以為容積獎勵可以無限加碼，這篇把各項獎勵項目、計算邏輯與常見誤解一次整清楚。
都更容積獎勵是什麼？為什麼重要？
容積獎勵是政府鼓勵老屋重建的誘因機制：同一塊地，都更後可以蓋得比原本規定更多（更高或更大），讓建商有利可圖、屋主也能分到面積更大的新屋。
沒有容積獎勵，台北市老公寓地主幾乎不可能透過都更换到比原有面積更大的新屋——因為舊公寓的容積通常超過現行法定容積（俗稱「超容積」），若照法定容積重建，反而會縮水。
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主要獎勵項目有哪些？
依《都市更新條例》及相關子法，都更容積獎勵主要來自以下幾個來源：
| 獎勵項目 | 上限（以法定容積為基準） | 適用條件 |
|---|---|---|
| 原建築容積 | 視個案原超容積程度 | 原建物容積超過法定容積時給予補償 |
| 協議合建獎勵 | 最高 10% | 所有地主全數同意協議合建 |
| 時程獎勵 | 2% 或 4%（限時申請） | 申請核定時間越早、獎勵越多 |
| 綠建築獎勵 | 最高 10% | 取得黃金級以上綠建築標章 |
| 智慧建築獎勵 | 最高 10% | 取得銅級以上智慧建築標章 |
| 公益性獎勵 | 最高 10% | 提供社會住宅、公益設施等 |
| 無障礙設施 | 最高 2% | 超越法定標準的無障礙設計 |
所有獎勵加總，不得超過法定容積的 1.5 倍（第 65 條天花板），這是判斷一個都更案值不值得推的關鍵計算。
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1.5 倍天花板怎麼算？舉例說明
以台北市住宅區（法定容積 225%）為例：
- 基地面積：100 坪
- 法定容積：225%，即可建 225 坪樓地板
- 原建物容積：假設舊公寓 300 坪（超過法定 75 坪）
- 1.5 倍上限：225% × 1.5 = 337.5%，即 337.5 坪
所以即使累積了原建物容積（+75 坪）加上各項獎勵，總量也不能超過 337.5 坪。
實務上，台北市精華地段的舊公寓往往超容積明顯，加上各項獎勵後幾乎每個案子都頂到 1.5 倍天花板。
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原建築容積：都更最關鍵的「隱形資產」
很多屋主不清楚的是，原建物若是在法定容積頒布前興建、且容積超過現行法定標準，這個「超額容積」在都更時可以計入獎勵，等於把舊的超法定容積轉換成新建物的合法樓板。
這個機制是台北市舊公寓能換到「原坪數以上新屋」的核心原因，對鑑估都更利益非常重要。
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時程獎勵：2026 年還剩多少？
時程獎勵曾是都更最強的加速誘因，鼓勵屋主趕快推案，但逐年遞減：
| 申請核定時間 | 時程獎勵（以法定容積計） |
|---|---|
| 2020 年前 | 10% |
| 2021 年 | 8% |
| 2022 年 | 6% |
| 2023 年 | 4% |
| 2024 年 | 2% |
| 2025 年以後 | 0%（已取消） |
2026 年新申請案已無時程獎勵，這個誘因窗口已關閉。若還有可能受惠，是 2024 年前已申請核定的舊案。
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都更容積獎勵 vs 危老容積獎勵：有何不同？
| 比較項目 | 都更容積獎勵 | 危老容積獎勵 |
|---|---|---|
| 上限 | 法定容積 × 1.5 倍 | 法定容積 × 1.3 倍（基本）、最高約 1.4 倍 |
| 最低面積 | 須達都更審議門檻（各縣市不同） | 無最低面積限制 |
| 時程獎勵 | 已逐年遞減、2025 後為 0% | 仍有時程獎勵（逐年遞減中） |
| 審議流程 | 複雜，動輒 5～10 年 | 較快，2～3 年可完工 |
| 適合情境 | 大型基地、多地主集體更新 | 單棟或少數地主快速重建 |
詳細差異比較請參考〈都更 vs 危老怎麼選？容積獎勵、門檻、時程一張表比較 2026〉。
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容積獎勵計算的實務眉角
- 獎勵不是直接加坪數：每項獎勵是以「法定容積的 X%」計，不是以建築面積加幾坪
- 不同縣市獎勵細節不同：各縣市可在中央規範上自訂部分細則，台北市與新北市的處理方式有差異
- 獎勵必須在計畫書中具體列明：申請時必須在都更事業計畫書標明取得哪些獎勵及計算依據
- 獎勵的實際兌現取決於審議：計畫書送審後，審議委員可能不核給全部獎勵
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常見問題 FAQ
Q. 都更容積獎勵可以超過 1.5 倍嗎？
不可以。《都市更新條例》第 65 條明定上限，審議委員即使想給更多也不能超過。
Q. 如果原建物容積本來就沒超過法定容積，原建物容積獎勵還有嗎？
沒有。原建物容積獎勵只有在舊建物「超過法定容積」時才有意義，如果舊建物本來就在容積以內重建，就沒有原建物容積的差額可計入獎勵。
Q. 時程獎勵消失後，都更還值得推嗎？
仍然值得，但誘因比早期少一些。現在的誘因主要來自原建物容積、綠建築、智慧建築等長期獎勵，以及市場地價持續上漲的利益分配。
Q. 多少地主同意才能推都更？
《都市更新條例》最低同意門檻為「實施者所擬都更範圍內，私有土地所有權人及私有合法建築物所有權人均達 1/2 以上，且其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均達 1/2 以上」。但各縣市的都更審議會可能有更嚴格的要求。
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下一步
- 都更 vs 危老比較：看〈都更 vs 危老怎麼選？容積獎勵、門檻、時程一張表比較 2026〉
- 危老容積獎勵計算：看〈危老重建容積獎勵怎麼算？時程獎勵逐年遞減，2026 還剩多少？〉
- 危老重建申請條件：看〈危老重建條件有哪些？2026 申請資格、面積門檻、住戶同意一次看〉
- 老宅延壽補助：看〈老宅延壽申請資格 5 大條件：屋齡 30 年、4-6 樓公寓、戶內要有 1 名高齡或弱勢〉
