新青安搭裝潢貸划算嗎？首購買老屋翻新的資金規劃完整試算
新青安最高貸 1,000 萬但不含裝潢費，老屋翻新另需 60～250 萬裝潢貸款。本文完整試算房貸加裝潢貸合計月付、降低壓力的 3 個做法，以及裝潢貸款申辦技巧，讓首購族進場前把數字看清楚。
買老屋搭新青安，最常被忽略的成本就是裝潢。新青安最高貸 1,000 萬、利率 1.775%，本身不含裝潢費用——而全屋翻新預算動輒 60～200 萬，這筆錢得靠「裝潢貸款」另行補足。把兩筆貸款的還款壓力加在一起，才是首購老屋真正的月支出。以下做完整試算，讓你在進場前先把數字摸清楚。
新青安 vs 裝潢貸款：兩種工具的差異
首購族常問：「裝潢費可以包進房貸嗎？」答案是不能。新青安屬於住宅貸款，只能貸房屋本身的價值（以土地+建物的鑑價為上限）；裝潢費屬於施工費用，必須另外申辦消費性貸款或裝潢專案貸款。
| 貸款類型 | 額度上限 | 利率（2026 參考） | 還款期間 | 用途 |
|---|---|---|---|---|
| 新青安房貸 | 最高 1,000 萬（依鑑價 8 成） | 1.775%（固定 2 年） | 最長 40 年 | 購屋 |
| 裝潢貸款（銀行） | 30～100 萬（視信用） | 3.5～5.5% | 5～7 年 | 裝修費用 |
| 消費性貸款 | 30～150 萬（視薪資） | 4.5～7%+ | 3～7 年 | 任何用途 |
裝潢貸款利率比房貸高 2～4 倍，月還款額也因年期短而明顯墊高，是資金規劃最容易被低估的部分。
老屋翻新費用到底要抓多少
裝潢費用因屋況與要求差距極大，以下用「入住等級」分三段：
| 翻新程度 | 說明 | 費用區間（25 坪為例） |
|---|---|---|
| 基礎修繕 | 牆面油漆、廚衛基本更新、燈具換新 | 30～60 萬 |
| 中度翻新 | 全屋水電更新、廚浴拆除重做、地坪更換 | 80～150 萬 |
| 全屋整裝 | 含格局調整、系統傢具、智慧設備 | 150～250 萬 |
25 年以上的老屋通常至少要中度翻新，水電配管老化往往是最不能省的項目。若是 40 年以上公寓，建議加上老宅延壽申請資格評估，部分工程可能符合政府補助條件，能降低自籌金額。
實際月付試算：房貸 + 裝潢貸同時跑
假設買 1,200 萬老屋，貸八成（960 萬）走新青安，裝潢費 100 萬另申辦裝潢貸款：
| 項目 | 金額 | 利率 | 年期 | 月付（估） |
|---|---|---|---|---|
| 新青安房貸 | 960 萬 | 1.775% | 40 年 | 約 26,000 元 |
| 裝潢貸款 | 100 萬 | 4.5% | 5 年 | 約 18,600 元 |
| 合計 | — | — | — | 約 44,600 元 |
這個數字比單純看房貸月付高出 70%。若家庭月收入 8 萬，房貸加裝潢貸超過 55%，就容易壓縮到緊急預備金。財務顧問通常建議「房貸 + 其他固定負債」不超過月收入的 40～45%。
降低月付壓力的 3 個做法
- 分期裝潢：房貸前 1～2 年走新青安寬限期（只繳利息），把省下的本金還款差額先存裝潢基金，分段施工，避免第一年同時背兩筆貸款。
- 申請政府補助再施工：老屋翻新前先確認危老重建條件或老宅延壽補助資格，部分項目補助比例可達 65%，先拿補助、後施工可減少裝潢貸款額度。
- 優先做「不能等的工程」：水電管線老化有安全風險，必須列在第一批；油漆、系統傢具、燈飾等「美觀工程」可等財務回穩再補做，降低首年資金壓力。
裝潢貸款怎麼申辦比較有利
- 首選：原貸款銀行的裝潢專案：房貸與裝潢貸同一家銀行，核准速度快、利率通常可議；部分銀行提供房貸核撥同步申辦，省去事後補件。
- 要備的文件：裝潢合約書（需寫明施工範圍與金額）、設計師報價單或廠商估價單，缺一不可。
- 注意額度上限：裝潢貸款通常以薪資、信用評分決定額度，非以房屋價值計算，月付薪資比必須符合銀行內規。
常見問題 FAQ
Q. 新青安房貸可以直接加碼借裝潢費嗎？
不行。新青安貸款上限是依房屋鑑價決定，超出部分無法納入，需另外申辦裝潢貸款或增貸（增貸需有足夠的擔保品餘額）。
Q. 裝潢費用可以申報扣除或抵稅嗎？
自住裝潢費用目前沒有直接的個人所得稅扣除額，但若有申請政府補助，補助款免計入所得。部分裝潢工程有房屋稅率調整空間，可向當地稅捐處確認。
Q. 買老屋用新青安，和買預售屋哪個月付比較低？
老屋通常成交價較低，房貸本金較小；但裝潢費若高達 150 萬，全加上去的月付不見得比新成屋少。關鍵在裝潢費佔購屋總價的比重，超過 15% 就要特別試算。
Q. 老屋有機會申請到危老重建相關補助嗎？
危老重建補助容積獎勵與稅減是針對「重建」而非「修繕」；但屋齡 30 年以上若符合結構安全評估條件，有其他修繕補助可以搭配。建議先做耐震初評確認屋況，再決定走修繕還是重建路線。
Q. 裝潢貸款的利率能談嗎？
可以，尤其是薪轉戶或有長期往來的銀行。部分銀行針對首購客戶有優惠利率，搭配房貸申辦時有機會壓到 3.5% 以下，要主動詢問專員。
下一步
把預算框架建立好後，就可以開始找設計師或工班報價。
